«Антикризисные» участки без подряда: самые востребованные — на Новорязанском шоссе, самые дешевые — на Горьковском и Минском
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали самый востребованный сегодня формат на рынке загородной недвижимости — участки без подряда.
Свое название «участки без подряда» получили после того, как стали крайне популярны и востребованы участки с подрядом. С начала 2000-х и вплоть до 2008-го последние составляли преимущественную часть продаж на рынке загородной недвижимости. Ситуация кардинально изменилась в кризисный период 2009 года — тогда пальму первенства и перехватили участки без подряда. С одной стороны, на фоне скачков курса рубля и банкротства банков граждане стремились сохранить свои сбережения, конвертировав их в недвижимость. С другой стороны, выбор падал именно на этот формат загородного рынка, поскольку, не будучи уверенными в своих материальных возможностях в среднесрочной перспективе, потребители были не готовы брать на себя дополнительные обязательства по финансированию строительства дома.
Немаловажную роль сыграли и предлагаемые скидки. В 2009-ом рынок оптовой продажи земли остановился, и крупные землевладельцы, разделив ее на участки и пообещав подведение к ним коммуникаций, начали реализовывать участки без подряда с существенным дисконтом. Следствием этого стал ажиотажный спрос на этот формат недвижимости. Примечательно, что тогда многие девелоперы и землевладельцы предрекали ему близкий конец. Однако прошедшие шесть лет опровергли этот прогноз скептиков: и сегодня именно участки без подряда по-прежнему демонстрируют наилучшие показатели продаж.
Доля участков без подряда в общем объеме реализованных объектов за последние 5 лет (данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость).
| Период | Доля УБП | Период | Доля УБП | Период | Доля УБП | Период | Доля УБП | Период | Доля УБП |
| I квартал 2011 года | 47% | I квартал 2012 года | 52% | I квартал 2013 года | 46% | I квартал 2014 года | 51% | I квартал 2015 года | 54% |
| II квартал 2011 года | 56% | II квартал 2012 года | 53% | II квартал 2013 года | 49% | II квартал 2014 года | 58% | II квартал 2015 года | 57% |
| III квартал 2011 | 58% | III квартал 2012 года | 44% | III квартал 2013 года | 55% | III квартал 2014 года | 57% | ||
| IV квартал 2011 | 64% | IV квартал 2012 года | 41% | IV квартал 2013 года | 56% | IV квартал 2014 года | 58% |
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание, что участки без подряда имеют принципиальное отличие друг от друга — с подведенными коммуникациями (или обещаниями их провести) и без таковых. Однако стандартом на рынке принято считать участки с коммуникациями, и большинство покупателей обычно подразумевает их наличие по умолчанию.
Специалисты также указывают на наличие недостатков у этого формата. Прежде всего, это непредсказуемые сроки строительства и отсутствие единой архитектурной концепции поселка. Сегодня, чтобы нейтрализовать эти минусы, застройщики из числа тех, кто нацелен на долгосрочную работу в рассматриваемом сегменте, устанавливают некоторые ограничения при строительстве домов. Как правило, это касается материала строительства (дерево или камень), этажности дома и стиля ограждений.
По наблюдениям риэлторов, темпы строительства в поселке в большинстве случаев являются одним из ключевых критериев при выборе объекта потенциальным покупателем. Поэтому эксперты не рекомендуют совмещение форматов участков с подрядом и без подряда в рамках одного проекта, так как это может негативно отразиться на спросе. Точнее говоря, совмещение форматов допустимо лишь при разделении их в строго определенном порядке на отдельные зоны.
Одним из аргументов в пользу выбора застройщиком мультиформатной концепции поселка является тот факт, что участки без подряда зачастую выступают драйвером продаж: как явствует из представленной выше таблицы, спрос на них остается неизменно высоким и составлял только в последние 2 года больше половины от общего объема реализованных на рынке объектов. При этом наибольшим интересом у покупателей пользуются участки без подряда в тех поселках, строительство в которых завершено на 90%. За ними «охотятся» как частные лица, так и мелкие застройщики, намеревающиеся построить дом и впоследствии перепродать его дороже.
Поселки с участками без подряда экономкласса расположены главным образом в отдаленных районах — более 30 км от Москвы. Это объясняется тем, что спрос на готовые дома здесь довольно низкий и застройщикам менее выгодна их реализация. На расстоянии же до 30 км от столицы наблюдается дефицит объектов рассматриваемого формата.
Предложения, спрос и цены на участки без подряда по направлениям за последний квартал (данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость).
| Направление | Предложение, % участков | Спрос, % проданных участков за II кв. 2015 | Средняя стоимость участка, млн. рублей |
| Варшавское ш. | 3% | 2% | 1,7 |
| Волоколамское ш. | 6% | 6% | 3,6 |
| Горьковское ш. | 2% | 1% | 0,9 |
| Дмитровское ш. | 7% | 4% | 2,4 |
| Егорьевское ш. | 3% | 5% | 1,2 |
| Ильинское ш. | 0% | 0% | 26,1 |
| Калужское ш. | 2% | 3% | 10,2 |
| Каширское ш. | 3% | 1% | 2,1 |
| Киевское ш. | 3% | 10% | 4,9 |
| Ленинградское ш. | 4% | 7% | 1,6 |
| Минское ш. | 7% | 7% | 0,9 |
| Можайское ш. | 4% | 3% | 1,2 |
| Новорижское ш. | 8% | 5% | 17,2 |
| Новорязанское ш. | 22% | 17% | 1,5 |
| Носовихинское ш. | 1% | 4% | 1,4 |
| Пятницкое ш. | 2% | 8% | 3,6 |
| Рублево-Успенское ш. | 0% | 0% | 66,9 |
| Симферопольское ш. | 9% | 6% | 1,7 |
| Щелковское ш. | 3% | 2% | 2,1 |
| Ярославское ш. | 11% | 9% | 1,9 |
«Если говорить о прогнозах, то спрос на участки без подряда на удалении до 30 км от Москвы будет превышать предложение, больше того, я бы даже сказал, что будет наблюдаться ужесточение дефицита. На большем расстоянии ситуация будет складываться противоположным образом: предложение будет превышать спрос, там цены на участки без подряда расти не будут, возможно даже их снижение», — резюмирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
Поделиться
