Эволюция инвесторов в недвижимость, или появятся ли в Подмосковье Чайна-тауны

Эксперты Департамента загородной недвижимости проанализировали перспективы инвестиций в рынок недвижимости и категории инвесторов. Можно ли с уверенностью говорить об исчезающих видах среди них или эволюция все же не оставляет за собой пустот?

Рынок недвижимости 2005-2007 годов давно ушел в прошлое вместе с возможностями сверхдоходных инвестиций и быстрых капитализаций активов, а заодно с инвесторами этого золотого периода. Кризис 2008-2009 годов стал импульсом для ротации игроков на этом поле. Вложения перестали приносить солидные дивиденды, стали требовать более квалифицированного подхода, а доходность снизилась.

«Если еще осенью мы говорили о том, что количество инвесторов на загородном рынке снизилось с 40% до 20%, — отмечает директор Департамента загородной недвижимости Андрей Кройтор, — то затем показатели упали до 10%. В обозримом будущем я прогнозирую единичные инвестиционные сделки, которые осуществляются с целью быстрого извлечения прибыли».

Как сверхдоходный инвестиционный инструмент недвижимость уже не рассматривается, но в условиях, когда многие другие механизмы для сохранения накоплений себя дискредитировали, квадратные метры остались надежным активом. При этом из-за того, что ликвидность даже самых качественных объектов стремительно снижается на фоне сокращающихся доходов населения, меняется мотивация вложений. Стремление зафиксировать доходы или накопления в квадратных метрах послужило катализатором появления нового вида инвесторов, которых называют «консерваторами». Это понятие не означает верность сложившейся традиции приобретать на свободные средства недвижимость, а происходит от слова «консервация». Инвесторами-консерваторами все чаще становятся среднестатистические граждане, нуждающиеся в долгосрочных вложениях. Например, накопив средства на обучение детей, которые еще не достигли определенного возраста, они приобретают те же земельные участки или квартиры в малоэтажных домах поселков. Выходить в деньги они планируют нескоро, лет через 10, а к тому времени доходность может заметно измениться, особенно если принять во внимание «географическую переменную» — тенденцию расширения столицы все дальше в Подмосковье.

Текущий период выявил и другую категорию инвесторов — это граждане России, успевшие перевести накопления в валюту до ее подорожания. Необходимость материализовать свой «выигрыш» приведет их на рынок загородной недвижимости. Это случится, если совпадут два фактора: курс валют стабилизируется и продержится 2-3 месяца, и при этом начнется незначительный рост цен. По предположениям экспертов, этот тренд может получить развитие в недалекой перспективе и с участием не российских граждан.

Первыми ласточками стали массовые покупки теми же финнами продуктов питания или китайцами одежды, обуви и электроники в российских магазинах. Обменивая свою национальную валюту на рубли, приобретать продукцию мировых брендов в России становится очень выгодным предприятием. Больше того, в одном из офисов компании уже проходили переговоры с крупными инвесторами из Китая, которые планируют финансировать загородные проекты.

«Здесь мы говорим о встречных тенденциях, — продолжает Андрей Кройтор. — Население столкнулось с невозможностью получить ипотеку, особенно на загородном рынке. Банки отказываются кредитовать застройщиков, а если и соглашаются, то процентная ставка нивелирует доходность проектов. Но если ниша пуста, можно не сомневаться: найдутся те, кто постарается ее занять. И вот здесь нельзя не принять во внимание заинтересованность наших стратегических партнеров из Китая в совместных бизнес-предприятиях».

Деловая активность Китая стремительно возрастает по мере укрепления политического альянса между нашими странами. Словно чтобы развеять опасения некоторых граждан на территориях нижней границы РФ по поводу завуалированной азиатской экспансии, столичные бизнесмены от недвижимости выступают с «контринициативами». Так, один из партнеров-застройщиков ИНКОМ-Недвижимость уже организует бизнес-туры в Китай для жителей поселка, чтобы закупить там без посредников отделочные материалы и мебель.

Рассуждая о возможных масштабных инвестициях из Китая в недвижимость, стоит вспомнить о знаменитых Чайна-таунах, присутствующих во многих странах мира. С трудом можно себе представить китайский квартал, втиснувшийся между центральными улицами столицы, но их появление в Подмосковье, можно предположить, сильно никого не удивит. Азиатские страны, получив в свое время мощную инвестиционную и технологическую подпитку из Европы и Америки, уже давно сами являются крупнейшими инвесторами в наиболее лакомые активы по всему миру.