Игра на понижение: минимальная разница в цене квадратного метра вторичного жилья в пограничных локациях Москвы и Подмосковья составляет 21,4%, максимальная – 76%

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ценовую ситуацию в расположенных по соседству столичных и подмосковных населенных пунктах и составили ТОП-3 территорий с минимальным разрывом в стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья. В частности, выяснилось, что по этому показателю лидирует пара город Зеленоград / поселок городского типа Андреевка (северо-западное направление), где ценовой разрыв составляет в среднем 21,4%.

Полгода назад специалисты ИНКОМ-Недвижимость проводили исследование, в котором выявили лидеров с максимальным ценовым разрывом в стоимости кв. м вторичного жилья на пограничных территориях старой Москвы и Подмосковья. Первое место занимали населенные пункты, расположенные на западном направлении, — район Строгино / город Красногорск, где ценовая разница составляла 83%. За прошедшие полгода данный показатель сократился и равен теперь 75% (176,6 тыс. рублей и 101,2 тыс. рублей соответственно). На данный момент максимальный ценовой разрыв зафиксирован между районом Куркино и городом Химки — 76% (181,1 тыс. рублей и 102,9 тыс. рублей).

Лидером по минимальной ценовой разнице между экспонируемыми объектами вторичного рынка является пара город Зеленоград / поселок городского типа Андреевка. Она составляет на данный момент 21,4% — 100 тыс. рублей за кв. м в Зеленограде и 82,4 тыс. рублей за кв. м в Андреевке (полгода назад эта разница была равна 24%).

При этом в Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость связывают сокращение ценового разрыва в перечисленных локациях с трендом на общее снижение стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости (особенно на московских территориях), а также традиционным летним падением покупательской активности. Согласно прогнозам специалистов компании, ближе к началу осеннего периода этот показатель начнет увеличиваться в соответствии с ростом спроса.

Лидерство пары Зеленоград / Андреевка в значительной мере вызвано ее удаленностью от МКАД, однако есть и другие факторы, повлиявшие на минимальную в сравнении с другими примерами стоимость кв. м вторичного жилья в данных локациях. Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Следует отметить, что эти населенные пункты в высокой степени интегрированы между собой, и разделены они не МКАД, как другие пары, а всего-навсего общими улицами — Михайловкой и Андреевкой. У них общие системы коммуникаций, а также некоторые объекты инфраструктуры. В качестве одного из примеров можно привести гипермаркет „Ашан“, открытый в Андреевке, — жители Зеленограда тоже постоянно его посещают. Кроме того, в Андреевке в последние несколько лет — в отличие от Зеленограда — весьма активно велось строительство, и объекты в новостройках здесь постепенно перетекают на вторичный рынок недвижимости, что влияет на увеличение средней цены кв. м. Поэтому разница между стоимостью жилья в этих населенных пунктах невелика, причем преимущество, конечно, сохраняется за Зеленоградом, чьи жители — счастливые обладатели столичной прописки».

ТОП-3 соседних населенных пунктов в Москве и Подмосковье с минимальной ценовой разницей на вторичном рынке жилья

Направление	Москва, средняя стоимость кв. м, тыс. руб.	Подмосковье, средняя стоимость кв. м, тыс. руб.	Ценовая разница, %
Северо-запад	Зеленоград: 100	Андреевка: 82,4	+ 21,4%
Восток	Новогиреево: 155	Реутов: 120,9	+ 28,2%
Юг	Бирюлево Восточное: 124,1	Видное: 92,2	+ 34,6%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

При этом структура предложения в Зеленограде и Андреевке несколько отличается от других пограничных московских и подмосковных территорий. Согласно наблюдениям специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в окраинных районах столицы выставленные на продажу вторичные объекты в основном относятся к экономклассу (либо его доля сопоставима с долей комфорт-класса), а расположены они по большей части в старых панельных домах. Однако в Зеленограде превалирует доля жилых площадей категории «бизнес» — 51%, 31% квартир относится к комфорт-классу, и лишь 18% объектов — это «эконом». Лидер среди материалов домов — «монолит», в подобных домах расположено 40% предлагаемых лотов, а на «панель» приходится 24% объектов.

В подмосковных населенных пунктах, граничащих со столичными районами, экспонируемые на «вторичке» объекты обычно расположены в более новом и качественном жилищном фонде — здесь весьма значительно число монолитных домов, за ними следуют панельные строения современных серий. Среди классов жилья в подмосковных локациях наиболее велик процент квартир комфорт- или бизнес-класса, а метраж жилых площадей (в целом по лотам любой комнатности) больше, чем у московских «соседей». В Андреевке превалирует доля комфорт-класса — 50% объектов, на втором месте «эконом» — 40%, к «бизнесу» относится 10% жилых площадей. Однако доля квартир, расположенных в монолитных домах, здесь весьма мала — всего 18%, а на «панель» приходится 55% лотов. При этом средний метраж жилых площадей в столичном Зеленограде больше, чем в Андреевке, — 69,3 кв. м и 62,3 кв. м соответственно.

На втором месте в ТОП-3 находится пара Новогиреево / Реутов, причем в столичном Новогиреево превалируют объекты комфорт-класса — 51%, на категорию «эконом» приходится 42% жилых площадей, на «бизнес» — 7%. В Реутово экономкласс ненамного обгоняет сегмент «комфорт» — 48% и 42% соответственно, доля лотов бизнес-класса равна 10%. Преимущественная часть объектов (45%), экспонируемых в Новогиреево, как и в других окраинных районах столицы, находится в панельных домах, в Реутово — в монолитных строениях (44%). Средний метраж квартир в Реутово на 17,4% больше, чем в Новогиреево: 62,4 кв. м против 51,5 кв. м.

В столичном Бирюлево Восточном доля объектов экономкласса преобладает над комфорт- и бизнес-сегментами — 60%, 29% и 11% соответственно. А в подмосковном Видном половина предлагаемых объектов относится к комфорт-классу, к «эконому» — 35% лотов, к «бизнесу» — 15%. Большинство экспонируемых в Бирюлево Восточном объектов расположено в панельных домах (71%), в Видном — в монолитных (43%). Средняя общая площадь квартир в подмосковном Видном на 10,7% больше, чем в соседнем Бирюлево Восточном, и составляет 59,6 кв. м.