Иногородние покупатели московской «вторички» «затянули пояса»: с начала кризиса средний бюджет сделки снизился на 20 %, количество «газовиков» и «нефтяников» сократилось в 3 раза

Снижение покупательской способности населения в сочетании с отрицательной динамикой цен и избыточным объемом предложения на московском вторичном рынке жилья повлекло изменения в поведении иногородних российских покупателей столичных квартир — отмечают в ИНКОМ-Недвижимость. По статистике компании, в настоящее время средний бюджет покупки, осуществляемой в этом сегменте рынка указанной категорией граждан, составляет 8,1 млн рублей — это на 20% меньше, чем в сентябре 2014 года (до начала очевидного проявления кризиса в экономике и впоследствии — в сфере недвижимости). Показательными проявлениями коррекции иногороднего спроса со стороны россиян являются также сокращение метража приобретаемого жилья и отток с рынка покупателей из нефтегазовых регионов страны.

По статистике Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, доля иногородних российских покупателей на московском рынке вторичного жилья составляет около 10%. При этом на данную категорию потребителей приходится 50% заключаемых в компании договоров на подбор жилого помещения.

«Такая форма договора на оказание услуг предполагает, в частности, наличие у клиента „живых“ денег-либо в объеме, достаточном для приобретения недвижимости, либо в размере первоначального взноса для последующей ипотечной сделки. Этот человек — тот самый „прямой“ покупатель, необходимое конечное звено любой цепочки „альтернатив“, который на сегодняшнем рынке — острый дефицит, главная ценность и особо охраняемый субъект», — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Как отмечают риэлторы, иногородними покупателями столичного жилья по-прежнему массово востребована услуга профессионального подбора объектов: большая часть этих людей плохо ориентируется в Москве, не знает специфики районов, испытывает понятную растерянность и остро нуждается в квалифицированной помощи добросовестного специалиста по недвижимости. Иначе обстоит дело с москвичами: они активно используют нынешнее многообразие открытых источников информации об объектах, благоприятную для них рыночную конъюнктуру и при отсутствии необходимости одновременной продажи уже имеющегося жилья в половине случаев предпочитают заниматься поиском жилплощади самостоятельно.

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, снижение покупательской способности населения привело к сокращению иногороднего спроса россиян на московскую «вторичку» в среднем на 45% по сравнению с докризисным периодом (сентябрем 2014 года). При этом особенно резкий отток с рынка отмечен со стороны одной из наиболее обеспеченных категорий потребителей — жителей т. н. нефтяных и газовых регионов (Западной и Восточной Сибири, Крайнего Севера), до недавних пор составлявших примерно 5% общего иногороднего спроса. За минувшие два года их количество снизилось в 3 раза: в настоящее время доля этих покупателей в общей статистике региональных запросов не превышает в компании 3%.

Одновременно в ИНКОМ-Недвижимость отмечают преимущественное — около 50% иногороднего спроса — присутствие на рынке покупателей из средней полосы России (из соседних с московским регионом областей, Придонья, Поволжья т. д.). Сравнительная активность этой категории клиентов, вызванная стремлением повысить свой уровень жизни, обосновавшись в городе со значительным потенциалом для профессиональной реализации и относительно высокой зарплатой, сочетается с низким «порогом» их входа на московский рынок жилья. За редким исключением эти люди нацелены на поиск однокомнатной квартиры в низшем ценовом сегменте — 4—5 млн рублей (как правило, вырученных от продажи жилплощади в том регионе, откуда они приехали).

Приведенный факт — частный случай общей тенденции: для регионального спроса, равно как в целом для рынка жилья Москвы, характерно сокращение бюджета сделки. По статистике Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент средний чек на покупку иногородними московской «вторички» составляет 8,1 млн рублей — на 20% меньше по сравнению с аналогичным показателем сентября 2014 года. Кроме того, покупатели заметно скорректировали свои потребительские предпочтения (что в свою очередь является одной из причин снижения цены сделки): существенно сократился метраж приобретаемого жилья. «Сегодняшний потребитель, с одной стороны, стремится к рациональному использованию жилого пространства и не нуждается в „царских палатах“, с другой — имеет ограниченные материальные возможности. Нынешний покупатель не хочет, а главное, не может платить за излишки площади, поэтому трехкомнатной квартире в 120 кв. м однозначно предпочитает „стандарт“ 70 „квадратов“», — отмечает Сергей Шлома.

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют четыре основных группы иногородних российских покупателей на московском вторичном рынке жилья.

1. Жители нефтегазовых регионов страны
Как правило, эти люди имеют высокий уровень дохода и жилплощадь в Москве воспринимают как вложение средств или «домашний очаг», постоянное место жительства по окончании работы в суровых условиях Сибири и Крайнего Севера. Средний бюджет покупки в данном случае — около 15 млн рублей. Зачастую сразу после сделки покупатели перевозят в новую квартиру семью и продолжительное время живут «вахтовым методом» на два города. До 2008 года «нефтяники» и «газовики» активно инвестировали в московскую недвижимость, однако к настоящему моменту их инвестиционная активность фактически сошла на нет, что в свою очередь привело к существенному сокращению данной категории покупателей на столичном рынке жилья.

2. Люди, резко меняющие свою жизнь
Образно говоря, эти покупатели «сжигают мосты». Они резко и кардинально меняют образ жизни: продают имеющееся у них недвижимое имущество, переезжают в Москву и начинают срочный поиск нового «места под солнцем». Главная задача — как можно скорее закрепиться в столице и не потерять вырученные от реализации прежней жилплощади деньги. Вторичный рынок предоставляет то, что остро необходимо, — жилье, куда можно въехать почти сразу после сделки, и тут же — постоянную регистрацию по новому месту жительства. Указанная категория клиентов наименее привередлива в выборе (время «играет» против них), и определяющим фактором в принятии решения в данном случае является цена, а не потребительские характеристики объекта.

3. Люди, тщательно готовящиеся к переезду
Эта категория покупателей не торопится паковать чемоданы и продавать имеющуюся жилплощадь. Переезду в Москву предшествует тщательный мониторинг столичного рынка жилья, заключение договора с риэлторской компанией, изучение предлагаемых специалистами вариантов, просмотр наиболее понравившихся объектов и взвешенное окончательное решение по поводу изменения жилищной ситуации.

4. Обладатели «временной регистрации»
К указанному типу относятся люди, которые определенное время живут в Москве, имеют здесь сформированные социальные связи, стабильную работу, устойчивое материальное положение и намерение окончательно обосноваться в столице. По сути, переезд в данном случае — формальность, при этом такие покупатели наиболее избирательно подходят к выбору вариантов покупки жилья, поскольку за то время, которое они фактически проживают в городе, успели получить о нем исчерпывающее представление, выработать субъективные предпочтения и пристрастия.