Итоги апреля на вторичном рынке жилья: средний срок экспозиции снизился на 23,7 %, потенциальный спрос – на 18,9 %

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в апреле средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья сократился относительно марта на 23,7%, составив 74 дня. Количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья снизилось за прошедший месяц на 18,9%, увеличившись при этом в годовом выражении на 42,9%. Одновременно в указанном сегменте рынка сохраняется тренд слабой отрицательной динамики цен в сочетании с крайне высокой долей продаж с дисконтом: конкуренция среди продавцов по-прежнему очень высока, а их ценовые ожидания все еще не нашли точки равновесия с представлениями покупателей.

По оценкам специалистов, снижение количества звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам (т. н. потенциальный спрос) в апреле — в целом традиционное явление на вторичном рынке жилья. Однако в этом году месячная коррекция более чем в 2 раза превышает ее среднее значение с 2005 года. Статистика ИНКОМ-Недвижимость за указанный период свидетельствует, что в течение года наибольшая активность потенциальных покупателей наблюдается в марте; в апреле следует ожидаемый спад (в среднем на 7,7%) в связи с общим снижением деловой активности в преддверии продолжительных майских праздников. Усиление месячного спада в 2016 году можно объяснить в целом ограниченным объемом спроса на рынке в сочетании со сравнительно высокими показателями покупательского интереса в феврале—марте.

«Спрос на рынке жилья глобально ограничивают фундаментальные негативные факторы, возникшие вследствие резкого изменения макроэкономической конъюнктуры. Экономическая ситуация в стране остается тревожной, продолжается падение реальных доходов населения — все это соответствующим образом отражается на покупательской способности населения и общем товарообороте. О восстановлении рынка до докризисных показателей пока нет речи, однако в годовом выражении показатели спроса демонстрируют впечатляющую положительную динамику. По сравнению с апрелем прошлого года количество звонков и консультаций возросло почти вдвое — на 42,9%, а финансовых обязательств о проведении сделок (реальный спрос) — на 30%», — комментирует итоги прошедшего месяца директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Напомним: в апреле 2015 года в ИНКОМ-Недвижимость фиксировали двукратное падение покупательской активности в годовом выражении. В настоящее время показатели потенциального спроса ниже уровня апреля 2014 года на 30,5%, реального — на 33,2%.

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы в апреле составил 43 193 объекта — это на 2,8% ниже, чем в январе нынешнего года и на 2,4% выше, чем в апреле 2015 года. Объем эксклюзивной базы данных ИНКОМ-Недвижимость увеличился в годовом выражении на 4,6%. В условиях ограниченной покупательской активности конкуренция среди продавцов по-прежнему остается крайне высокой: по оценкам специалистов компании, количество лотов на московском вторичном рынке жилья в 2,5 раза превышает текущие потребности покупателей.

При таком дисбалансе спроса и предложения важным конкурентным преимуществом представленного к реализации объекта является готовность его собственника к снижению цены. Этот факт в сочетании с изначально завышенными ценовыми ожиданиями продавцов объясняет сохранение на рынке аномальных количественных значений сделок с дисконтом. В апреле указанный показатель вновь вплотную приблизился к историческому максимуму: 81% продаж в прошедшем месяце состоялись по итогам торга на понижение. Средний размер скидки — 9,1%. 9% реализованных объектов были проданы с премией, 10% — по заявленной продавцом стоимости.

Срок экспозиции объектов в указанном сегменте рынка составил в апреле 74 дня — это на 23,7% меньше, чем в марте. От зафиксированного в феврале 2015 года максимума (100 дней) данный показатель фактически вернулся к среднему значению за 4 года наблюдений (72 дня). «Мы отмечаем определенное сокращение относительно предыдущих месяцев срока принятия потребителями решения о покупке. Отчасти это связано с желанием покупателей завершить необходимые процедуры, связанные с решением жилищных вопросов, до наступления сезона отпусков — со всеми его традиционными планами и ожиданиями, далекими от осмотра „достопримечательностей“ базы данных московского вторичного рынка жилья. Средний срок экспозиции объектов сократился до 2,5 месяцев, при этом наиболее ликвидные объекты задерживаются в продаже, как правило, не более месяца», — отмечает Сергей Шлома.

Средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в апреле составила 185,3 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция с начала года — минус 0,8%, относительно марта — минус 0,1%. По сравнению с апрелем 2015 года средняя заявленная стоимость в указанном сегменте рынка снизилась на 6,7%.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
380 180 руб./м²	209 268 руб./м²	184 155 руб./м²	184 771 руб./м²	173 821 руб./м²	159 525 руб./м²	157 375 руб./м²	165 266 руб./м²	187 173 руб./м²	109 875 руб./м²
+ 0,3 %	- 0,6 %	- 0,1 %	- 0,7 %	+ 0,1 %	- 0,4 %	- 0,2 %	- 0,1 %	- 0,8 %	+ 0,3 %

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
179 165 руб./м²	177 881 руб./м²	182 136 руб./м²	340 619 руб./м²
- 0,1 %	- 0,2 %	+ 0,3 %	- 0,7 %

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
171 468 руб./м²	164 091 руб./м²	204 434 руб./м²	230 698 руб./м²	250 284 руб./м²
- 0,9 %	- 0,3 %	0 %	+ 1,3 %	+ 2,1 %

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
162 511 руб./м²	181 764 руб./м²	264 926 руб./м²
- 0,6 %	- 0,1 %	+ 0,4 %

Укрепление рубля способствует сохранению тренда на увеличение стоимости московских квартир в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, увеличилась относительно февраля на 7,2% — до $ 2 824 за кв. м. Положительная динамика по этому показателю с начала 2015 года составила 5,5%. При этом надо понимать: текущая положительная динамика — локальная коррекция в рамках валютных колебаний, несопоставимая с общим уровнем удешевления столичного жилья «в долларах» с 2014 года. Так, нынешняя средняя долларовая стоимость предложения в сегменте вторичного жилья на 25,3% ниже, чем в апреле 2015 года и на 45,9% ниже по сравнению с апрелем 2014 года.

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома на улице Буракова (ст. м. «Семеновская»). Общая площадь — 13 кв. м, жилая — 10 кв. м. Цена предложения: 3,5 млн рублей.

Самым дорогим предложением апреля является многоуровневая квартира в ЖК «Покровский берег» на ул. Береговой (ст. м. «Сокол»). Общая площадь — 450 кв. м. В полностью обустроенной квартире (авторский дизайн, эксклюзивная мебель) 12 комнат (из них 5 спален), 4 гардеробных, 5 санузлов, 3 джакузи, хамам, кальянная комната, мансарда площадью 80 кв. м, лифт. Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, подземный паркинг. Ориентировочная стоимость в российской валюте: 579 млн рублей.