Итоги высокого сезона на загородной «вторичке»: суммарный спрос упал на 23%, лучше других продаются коттеджи, а дачи подешевели на четверть

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги высокого сезона на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. Так, выяснилось, что суммарный спрос за год снизился почти на четверть, основными проблемами «вторички» остаются морально устаревшие объекты и оторванные от реальности продавцы, при этом цена предложения во всех форматах демонстрирует отрицательную динамику, а в случае с дачами она достигает 25%.

Предложение: у большинства объектов цена завышена на 50%

За год объем предложения на загородной «вторичке» уменьшился на 8,4%. Самым распространенным форматом являются коттеджи — на них приходится 42% ассортимента, 30% объектов — это земельные участки, 26% — дачи и 2% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

Больше всего вторичных лотов находится на Белорусском направлении (15%), а также Рижском (13%), Киевском (12%) и Ленинградском (10%). Более половины — 55% объектов — удалены от столицы на расстояние до 15 км. В зоне 16–45 км расположены 25% лотов, еще дальше — 20%.

Средняя площадь экспонируемого коттеджа составляет 238,7 кв. м, дачи — 138,8 кв. м, блокированного дома — 211,8 кв. м, участка — 12,7 сотки. Максимальное сокращение данного показателя зафиксировано в формате дач — на 14%.

«Одна из главных проблем загородного вторичного сегмента — преобладание морально устаревших объектов, — комментирует руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — То, что мы видим в предложении на „вторичке“, было построено еще в конце девяностых или начале-середине двухтысячных. Данные архитектурные решения, площади и планировки уже давно не соответствуют требованиям современных покупателей. Даже среди состоятельных клиентов мало кто хочет приобрести сегодня дом с вычурным интерьером и декором — люди выбирают свободные пространства, большую площадь остекления, практичность и минимализм».

«Еще один камень преткновения на „вторичке“ — завышенные цены, — дополняет коллегу руководитель офиса „Новослободское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. — Это касается не менее 95% объектов в предложении, причем более чем у половины стоимость завышена на 40–50%. Дело в том, что многие продавцы продолжают мыслить докризисными категориями, тогда как бюджеты реальных сделок с каждым годом уменьшаются. Однако значительное число переоцененных объектов создает иллюзию, будто это и есть их рыночная стоимость».

Средняя цена предложения коттеджа на «вторичке» сейчас равна 12,8 млн руб., что ниже прошлогодних значений на 16%, дачи — 5,6 млн руб. (минус 25%), таунхауса или дуплекса — 15,5 млн руб. (минус 10%), земельного участка — 2 млн руб. (минус 9%).

Коттеджи и участки находятся в экспозиции примерно 7 месяцев, дачи и блокированные дома — в среднем по полгода. Однако многое зависит от качественных характеристик объекта и готовности продавца к диалогу: некоторые лоты могут выставляться годами. В целом же в низкий сезон, которым считается поздняя осень и зима, покупатели могут рассчитывать на скидку 20–30% в зависимости от класса объекта.

Спрос: минус 23%, в лидерах продаж — коттеджи

«Несмотря на то, что осенний сезон на „загородке“ всегда чуть хуже весеннего, покупатели к концу года становятся более решительными, — рассказывает Антон Архипов. — Многие, кто поставил себе цель обзавестись загородным жильем, стремятся сделать это до конца года. Такая тенденция справедлива как для первичного, так и для вторичного сегмента».

«Действительно, осенью мы заметили оживление на рынке, — соглашается Алексей Сенчук. — На фоне остальных месяцев результаты сентября—октября смотрятся вполне оптимистично. Правда, показатели все равно остаются хуже прошлогодних. В целом спрос на „загородке“ низкий — наглядным доказательством этого служит и то, что застройщики вынуждены предоставлять покупателям большие скидки, порой уходя в минус, и устраивать всевозможные акции — например, даже обыгрывать столетие Октябрьской революции».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на загородной «вторичке» в октябре этого года было совершено на 18% сделок меньше, чем за тот же период 2016-го. Если сравнивать десять месяцев каждого года, то разница достигает уже 23%.

Лидерами продаж с 42% реализованного спроса являются коттеджи, 36% покупок — это земельные участки, 20% — дачи и 2% — блокированные дома.

«Порядка 80% сделок на „загородке“, в том числе во вторичном сегменте, проходит с привлечением ипотеки, — говорит Алексей Сенчук. — Также большим подспорьем для рынка загородной недвижимости является trade-in — он используется в 30% случаев. Людей со свободными деньгами сегодня мало, долю таких клиентов можно оценить в 15–20%».

«Пока на первичном рынке существует ощутимая нехватка проектов с готовыми домами, продавцы „вторички“ будут пытаться использовать свое преимущество, — подытоживает Антон Архипов. — Спрос на готовые объекты, особенно в сегменте „эконом-комфорт“, очень высок: такие покупатели часто продают свое единственное городское жилье и не могут ждать месяцами, пока построят их новый дом. Также на вторичное жилье проще получить ипотеку, это еще один его плюс. Но в целом я заметил интересную тенденцию: в самых успешных поселках почти нет вторичных домов на продажу — людям так нравится там жить, что съезжать никто не хочет».