В ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют о появлении новых тенденций на московском вторичном рынке жилья, сформировавшихся под влиянием особенностей поведения его участников в текущих рыночных условиях. Так, отмечается увеличение доли продавцов — физических лиц, предпринимающих усилия реализовать свои объекты без привлечения посредников. По оценкам компании, за последний год количество таких продавцов возросло на 15%, что особенно показательно при общем тренде на последовательное снижение объема предложения в указанном сегменте. Рост числа т. н. физиков (граждан, решающих свои жилищные вопросы самостоятельно) объясняется определенным ужесточением политики профессиональных участников рынка в ответ на резкое несоответствие запросов клиентов рыночной конъюнктуре. Другая крайность — увеличение количества потенциальных покупателей, тешащих себя надеждой приобрести квартиру «по цене палатки»: примерно 30% желающих купить сегодня недвижимость выдвигают продавцам нереальные требования в отношении размера дисконта.
По данным ИНКОМ-Недвижимость, на московском вторичном рынке жилья укрепляется тенденция последовательного сокращения общего объема предложения. При этом, по оценкам экспертов, не менее 40% закрываемых лотов — так и не проданные объекты, владельцы которых приняли решение снять их с продажи, осознав невозможность реализовать жилплощадь в текущих рыночных условиях в соответствии со своими ожиданиями. В компании такое поведение собственников квалифицируют как «синдром разочарованного продавца» — явление, которое начало формироваться в сегменте столичной «вторички» во второй половине прошлого года и к настоящему времени получило массовое распространение.
Данная динамика контрастирует с конъюнктурой кризисного рынка второй половины 2008-го — 2009 гг., когда сокращение спроса привело к накоплению экспонируемого жилья (плюс 25,4% с сентября 2008-го по декабрь 2009-го). В дальнейшем по мере стабилизации рынка и увеличения покупательской активности преимущественно наблюдался прирост предложения, и в ноябре 2010 года был зафиксирован максимальный показатель за всю историю систематических наблюдений в компании (с 2005 года): 57 534 объектов — на 41,7% больше, чем в настоящее время (33 547 объектов).
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что сегодня ценовые требования продавцов в рассматриваемом сегменте рынка превышают ожидания покупателей в среднем на 25%, притом что «нормативный» показатель, позволяющий сторонам договариваться и проводить операции купли-продажи, — не более 10%. В нынешней ситуации компромисс часто становится невозможным: по оценкам экспертов компании, примерно 70% собственников, выходящих сейчас на рынок, имеют завышенные запросы в отношении стоимости своей жилплощади и твердую решимость «не сдаться» — продать объект, ориентируясь на субъективные ожидания, а не на объективные возможности.
В условиях сохраняющегося сниженного спроса подобная категоричность — надежный способ избавить себя от просмотров и необходимости подписания договора купли-продажи. Срок экспозиции переоцененных объектов стремится к бесконечности, продажа недвижимости растягивается на неопределенный срок, а собственно жилплощадь ложится мертвым грузом в общей «копилке» предложения. Резкое несоответствие запросов части продавцов рыночным реалиям в сочетании с неготовностью людей к компромиссам привели к формированию новой тенденции — профессиональные участники рынка стали более избирательно относиться к заключению договоров на оказание услуг с такими клиентами.
«До определенного времени позиция агента, согласившегося заниматься продажей объекта, переоцененного заказчиком риэлторских услуг, была более-менее оправданна: положительная динамика рынка позволяла „дотянуться“ до требований клиента не сегодня, так завтра. Однако нынешняя ситуация не оставляет надежд на „светлое будущее“ — профессиональные участники рынка прогнозируют дальнейшее „сползание“ цен как минимум в ближайшие два года и не ожидают в обозримой перспективе их возвращения к докризисному уровню. Как следствие, нет желания и возможностей тратить человеческие, временные и материальные ресурсы на заведомо неисполнимые задачи. Итогом стало то, что профессиональные риэлторы перестали заключать „нереальные“ договоры — на условиях, неадекватных текущим рыночным реалиям», — описывает ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Подтверждением сказанного является, в том числе, статистика компании. В настоящее время отмечается сокращение объема эксклюзивных объектов в портфеле ИНКОМ-Недвижимость (рис. 1), что лишь отчасти объясняется общей отрицательной динамикой по данному показателю. В значительной мере данное снижение — результат рациональной политики компании в отношении заключения договоров на оказание услуг, гарантирующей клиенту исполнение обязательств и исключающей безответственную поддержку иллюзий.
Рис. 1. Объем предложения эксклюзивных объектов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость (вторичный рынок жилья)
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость
Вследствие такой оптимизации подхода к сотрудничеству со стороны представителей профессионального сообщества на рынке увеличилось количество продавцов, пытающихся самостоятельно реализовать свои переоцененные объекты. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, за последний год количество таких «охотников за удачей» возросло примерно на 15%. По наблюдениям, за редким исключением почти все они в попытках «дотянуться до журавля в небе» ожидаемо терпят неудачу и либо (повторно) обращаются в риэлторскую компанию, скорректировав запросы, либо уходят с рынка.
В контексте описанной тенденции любопытной является другая крайность: в ИНКОМ-Недвижимость отмечают также заметное увеличение доли покупателей, выдвигающих продавцам требования, которые не соответствуют реальной ценовой конъюнктуре. По оценкам компании, таковых сегодня — около 30%. В сущности, в этом случае речь тоже идет о переоценке, но уже не квартиры, а собственной значимости как участника рынка.
«Приведу конкретный пример. Двухкомнатная квартира на Кутузовском проспекте, в „сталинском“ доме, меблированная, после ремонта предлагается к продаже за вполне „рыночные“ 16 млн рублей. На просмотр приходит человек, заявляет, что берет ее за 10 млн, и удивляется, почему продавец не бежит за шампанским», — рассказывает Сергей Шлома.
Такое поведение покупателей объясняется практикой массового дисконта на сегодняшнем кризисном рынке. Последнее обновление статистики в этом плане лишь подтвердило, что продажи без торга сегодня — исключение в общем правиле. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 88% объектов, реализованных в июле, были проданы со скидкой.
Однако в данном случае существенной является величина дисконта — в среднем 9,1%. Эксперты обращают внимание, что расчет покупателя на беспрецедентные скидки (следствие, с одной стороны, знания особенностей рынка, а с другой — злоупотребления выгодным для себя положением) оказывается в итоге ошибочным по двум обстоятельствам. Первое: за единичными исключениями продавцы не пойдут на резкое снижение цен и предпочтут отказаться от продажи, нежели принять заведомо кабальные для себя условия сделки. Второе: если по тем или иным причинам цена не имеющей пороков жилплощади снижается более чем на 10% относительно среднерыночных показателей, объект, как правило, покупается профессиональными участниками рынка. Покупатель — физическое лицо — в данном «забеге» за сверхликвидным жильем неизбежно оказывается замыкающим.
В заключении отметим: описанные тенденции свидетельствуют о том, что московский вторичный рынок жилья к настоящему моменту в значительной мере так и не нашел баланса интересов участников и функционирует лишь в той части, где стороны сделок руководствуются в своих действиях и ожиданиях объективными рыночными реалиями и насущной необходимостью решения жилищного вопроса.
