Из-за отложенного ипотечного спроса вторичный рынок жилья не досчитался «по осени» 15 % покупателей

Затяжной тренд на смягчение кредитно-денежной политики, выразившийся, в том числе, в последовательном повышении доступности ипотеки, прежде всего, путем снижения ставок по кредитам, сформировал у потребителей устойчивые ожидания дальнейшей либерализации условий кредитования. Следствием этого на московском вторичном рынке жилья стал отложенный ипотечный спрос: по этой причине в сентябре—октябре «вторичка» не досчиталась около 15% покупателей — отмечают в ИНКОМ-Недвижимость. Определенным подтверждением сказанного можно считать статистику ипотечных сделок в компании: в прошлом месяце количество покупок с использованием ипотеки сократилось относительно августа на 18,3%. Указанная тенденция наблюдается на фоне снижения среднего размера ипотечного кредита на «вторичке» (-15,4% в годовом выражении).

По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время доля ипотечных сделок в компании составляет 26% от общего количества операций купли-продажи в указанном сегменте. Для сравнения: год назад этот показатель составлял 21%, в сентябре 2014 года (до начала кризисной деформации рынка) — 33%.

«По нашим оценкам, каждый третий потенциальный ипотечный покупатель, планирующий в краткосрочной перспективе приобретение жилья и теоретически готовый сегодня к сделке, отложил решение своего жилищного вопроса в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, а вслед за ней — ставок по кредитам (в данном случае по программам покупки жилплощади на вторичном рынке). Если в 2015 году ориентиром для потребителя являлась средняя докризисная ставка — 12,45%, то в 2016-м на фоне продолжения смягчения кредитно-денежной политики, соответствующих планов ЦБ на будущий год и активности коммерческих банков по повышению доступности ипотечного кредитования сформировался новый „порог ожидания“ — 10%», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Действительно, нынешний год проходит под знаком либерализации условий ипотечного кредитования — устойчивый тренд, возникший на вторичном рынке жилья еще весной прошлого года и с тех пор постепенно набиравший обороты. По сравнению с 2015-м крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на «вторичке» на 0,5–4,05%. Одновременно в большинстве случаев сократился размер первоначального взноса — в среднем с 20 до 15%, при этом впервые с 2014 года в сегменте вторичного жилья появились предложения, не предусматривающие внесения заемщиком собственных средств. В полной мере восстановилась система преференций, предоставляемых банками клиентам риэлторских компаний, активно используются маркетинговые акции (спецпредложения), в рамках которых ставки по кредитам на «вторичке» максимально приближаются, а в ряде случаев оказываются ниже субсидированных на первичном рынке.

В настоящее время, по данным АИЖК, усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке составляет 12,9% (с первоначальным взносом 50%) и 13,37% (с первоначальным взносом менее 30% от суммы кредита).

Условия ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость (октябрь, 2016; октябрь, 2015)

Банк	Минимальная ставка без учета скидок в рамках акций и спецпрограмм, %		Минимальная ставка с учетом преференций и спецпрограмм, %		Минимальный первоначальный взнос, %
Банк	2016	2015	2016	2015	2016	2015
Сбербанк	12 %	13,95 %	12 %	13,95 %	15 %	20 %
ВТБ24	13,1 %	14 %	12,1 %	13,5 %	15 %	20 %
Открытие	12,75 %	13,75 %	12,75 %	13,5 %	20 %	50 %
Связь-банк	13,5 %	14 %	13,25 %	13,5 %	20 %	20 %
Росевробанк	12, 5 %	13,5 %	11 %	13 %	5 %	20 %
Банк Москвы	13,1 %	14 %	12,1 %	13,5 %	15 %	20 %
Юникредит	13 %	16,25 %	12,5 %	15,75 %	15 %	30 %
Райффайзенбанк	11,9 %	15,95 %	11,9 %	15,7 %	15 %	15 %
Металлинвест	13,5 %	15 %	12,5 %	14,5 %	0 %	20 %
Транскапиталбанк	15 %	15,5 %	14,5 %	15 %	20 %	20 %
Абсолютбанк	12 %	13,5 %	12 %	13 %	15 %	25 %
Уралсиб	12,5 %	15,9 %	12,5 %	14,9 %	20 %	30 %
Банк ЖилФинанс	12,5 %	14,99 %	12 %	14,49 %	20 %	20 %
Сургутнефтегазбанк	13,25 %	14,5 %	13,15 %	14,50 %	10 %	10 %
ДельтаКредитБанк	11,5 %	15 %	11,5 %	15 %	15 %	15 %
Россельхозбанк	12,9 %	15 %	12,9 %	15 %	15 %	15 %

Свидетельством отложенного ипотечного спроса явилось, в том числе, и отсутствие традиционного оживления рынка в начале делового сезона: по итогам сентября в ИНКОМ-Недвижимость зафиксирована отрицательная месячная динамика покупательской активности; октябрь, судя по промежуточным результатам, в этом отношении должен стать лучше, но далеко не рекордным. «По статистике компании, реализация спроса, накопленного потенциальными ипотечными покупателями, увеличила бы наши продажи примерно на 15%. Мы полагаем, что в ближайшее время определенным катализатором для потребителей станет приближающееся окончание срока действия программы ипотеки с господдержкой на первичном рынке: сработает традиционный психологический фактор, провоцирующий „прыгать в вагон уходящего поезда“ даже в том случае, если он останавливается на другом пути. Однако массового выхода покупателей не будет. Он возможен в том случае, если участники рынка ждут крутых перемен (прежде всего, роста цен). Сейчас в сегменте вторичного жилья подобные ожидания отсутствуют», — комментирует ситуацию Сергей Шлома.

В свою очередь гипотетический расчет на дальнейшее снижение ставок по ипотечным программам на вторичном рынке, с одной стороны, оправдан сокращением расходов на обслуживание кредита. Так, при актуальной усредненной ипотечной ставке на «вторичке» 12,9% (при размере первоначального взноса 50% от суммы займа), средней сумме кредита в этом сегменте 3,5 млн рублей и сроке кредитования 20 лет, ежемесячный платеж составит 40,8 тыс. рублей. При снижении ипотечной ставки до 10%, но сохранении остальных параметров регулярные выплаты сократятся до 33,8 тыс. рублей в месяц (на 17,2%). С другой стороны, надо понимать: единовременная реализация отложенного спроса неизбежно вызовет сокращение объема наиболее ликвидных предложений на рынке жилья и ужесточение условий торга по ним.

Еще одна показательная тенденция на московском вторичном рынке жилья — снижение среднего размера ипотечного кредита. По данным ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время он составляет 3,5 млн рублей против 4,1 млн рублей год назад. Напомним, что сумма займа в данном случае объясняется спецификой покупок на «вторичке»: кредит является, по сути, доплатой при совершении альтернативных сделок — продаже имеющейся жилплощади и приобретении новой. При этом снижение среднего размера ипотечного займа по сравнению с прошлым годом можно объяснить коррекцией фактических продажных цен на рынке за указанный период и особенностями актуального массового спроса, сконцентрированного главным образом в сегменте т. н. дешевого жилья.