Коливинг в России – утопическая бизнес-идея: 90% подобных проектов могут быть перепрофилированы в МФК или апарт-отели

Диапазон мнений относительно развития в нашей стране формата коливинга довольно широк — некоторые называют его моделью жизни будущего, а кто-то — утопической идеей, провальной бизнес-концепцией с неопределенной целевой аудиторией. Высказываются предположения, что даже при усилении модной тенденции порядка 90% коливингов в будущем перепрофилируют в традиционные апарт-отели, МФК или ЖК с расширенным набором инфраструктурных объектов. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели потенциал данного формата на первичном рынке Москвы, а также в сегменте найма столичного жилья.

Коливинги — апартаменты в арендных домах, где у каждого жильца есть своя комната, а общее пространство единое, с бытовыми помещениями, а также с большим количеством зон для досуга, спорта, работы. Предполагается, что жильцов объединяет общность интересов, взглядов на жизнь, занятий. Сегодня многие говорят о перспективности новой модели жизни с обязательным условием регулярного неформального общения. Своим мнением относительно возможности развития данного формата делятся специалисты ИНКОМ-Недвижимость.

Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов:
— Пока для отечественных девелоперов коливинг — понятие довольно размытое, и его рентабельность находится под большим вопросом, прежде всего, в части поиска целевой аудитории. В нашей стране совместное проживание — как правило, вынужденная мера для иногородних или иностранцев, словом, для тех, у кого нет собственного жилья и не хватает бюджета на аренду отдельной квартиры. Таким образом, данный формат является альтернативой общежитию или хостелу, он может быть востребован одинокими молодыми трудоустроенными людьми.

Однако коливинги позиционируются как комфортабельные апартаменты, которые в столице априори не могут быть низкобюджетными ни для застройщиков, ни для покупателей или арендаторов. В столице нет апартаментов категории «стандарт», на лоты комфорт-класса приходится не более 31% от общей экспозиции в рамках формата, 62% составляют апартаменты бизнес-класса, 7% — элитные объекты. Средняя продажная цена составляет 24,5 млн рублей, стоимость найма комнаты в коливинге в центре Москвы — около 50 тысяч рублей. Соответственно, предполагаемая целевая аудитория — люди с приличными доходами, которые просто не желают жить в собственной квартире, а имеют потребность находиться в обществе единомышленников, жить с ними под одной крышей и делить кухню, столовую, прачечную… Я бы назвал утопической идею в одно время и в одном месте собрать большое количество состоятельных граждан, которые хотят проживать единым сообществом, — такое, чтобы обеспечить коммерческий успех проекту.

У нас уже есть примеры объединений «по интересам» в сегменте загородного жилья — поселения, ориентированные на определенную целевую аудиторию. Были поселки для художников, для IT-специалистов, для приверженцев буддизма… Многие идеи так и остались на бумаге, некоторые проекты оказались провальными, какие-то были реализованы и «доживают», но ни один из них не стал успешным.

Инвестиции в строительство объектов формата «коливинг» можно сравнить с вложением в возведение малогабаритных апартаментов «под ключ» и с меблировкой, а с учетом обустройства общественных зон затраты сопоставимы со стоимостью строительства гостиниц. При этом нет ясности относительно механизма получения прибыли от данного предприятия.

По законам рынка развитие того или иного формата возможно при условии его рентабельности и перспективы стать массовым. У коливинга я не наблюдаю потенциала для популярности. И даже наличие коворкингов (коллективных офисов, где в общем пространстве могут одновременно работать люди с разной занятостью) как довод в пользу комфорта данного способа проживания меня не убеждает. При отдельных коворкингах, коих все больше, строят и хостелы. Так что коливинг как формат можно считать избыточным. Коммуналки или общежития для бизнесменов и топ-менеджеров — нонсенс, а сочетать несочетаемое плохо для бизнеса.

В моем понимании отечественные коливинги суть доходные дома, только высокобюджетные и с гораздо более узкой целевой аудиторией. В перспективе 90% подобных проектов, скорее всего, будут перепрофилированы в гостиницы, апарт-отели или МФК, а в тех домах, что возводились в соответствии с нормами жилищного строительства, можно будет реализовывать как апартаменты, так и квартиры, ведь они продаются быстрее и дороже. При этом дополнительным конкурентным преимуществом станет расширенная линейка инфраструктурных объектов на территории комплекса.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость:
— Опыт многократных и безуспешных попыток реализации проектов доходных домов показывает — неизбежно возникнет проблема востребованности жилых площадей с ценой более высокой, чем в среднем по рынку. Стоимость найма комнаты в коливинге в размере 50 тыс. рублей сопоставима с арендной ставкой качественной полноценной «однушки» или даже «двушки». На мой взгляд, чтобы рассматриваемый формат стал популярным, цена найма объекта в нем должна быть как минимум на 20–25% ниже, чем при аренде обычной квартиры.

Концепция совместной жизни единомышленников не нова: например, в России в 20–30 годах прошлого века была попытка ее реализовать — строились экспериментальные дома-коммуны. Но подобные явления — из разряда модных веяний, которые, как известно, скоротечны. Современный российский менталитет в значительной мере формировался в советский период (и стереотипы пока еще не стерлись — даже через поколения), для нас опыт совместной жизни сторонних людей носит скорее негативных характер, нежели романтический. В памяти россиян остаются коммуналки, где коллективное проживание, по сути выживание, не имело ничего общего с представлениями о добрососедстве людей, сплоченных общей идеей.

Идея коливинга в принципе выглядит немного наивной — как импульсивный юношеский порыв быть с друзьями неразлучными. Но он довольно быстро должен пройти. Понимаю, что коливинг — отчасти «спасательный круг» для одиноких «цифровых людей», которые решили больше общаться в реальном пространстве, но в этом есть некая искусственность. Можно быть единомышленниками, но не обязательно при этом совместно варить суп и бок о бок стирать одежду — конечно, если это не вынужденная мера.

Сейчас сложно рассуждать о коммерческой перспективности таких проектов, ведь в данный момент у аудитории много вопросов и мало конкретных ответов. Выгодность предприятия неочевидна — ни для застройщиков, ни для инвесторов, ни для арендаторов.