Кризисная распродажа: ¾ продаж на вторичном рынке жилья происходят с дисконтом, размер скидок — максимум за 10 лет

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 78 % продаж на московском вторичном рынке жилья в сентябре были совершены по цене ниже заявленной продавцом. Средний размер дисконта – 9,8 %, а срок экспозиции – 78 дней. Специалисты компании выяснили, насколько востребованы сегодня «срочные продажи» и на какие категории объектов распространяется минимальный покупательский интерес, а значит, максимальные скидки.

В настоящее время специалисты отмечают максимальные за 10 лет показатели дисконта на вторичном рынке жилья. В июле доля объектов, реализованных ниже заявленной цены, достигла наивысшего значения за указанный период – 80 % от объема продаж. В августе максимум продемонстрировал уровень торга – в среднем 10 % от стоимости предложения. В сентябре показатели незначительно снизились, что в целом не изменило ситуацию – с июня на вторичном рынке жилья наблюдается сезон «больших скидок».

Для сравнения: доля продаж с дисконтом в течение 2014 года колебалась в диапазоне 63-69 % при среднем значении скидки от 4,5 до 5,6 %, а минимальная доля дисконтных сделок в общем объеме продаж была зафиксирована в апреле 2008 года – 25 %. В «штатном режиме» на рынке жилья расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10 %. Сейчас разница – 30 %, что не только затрудняет процесс достижения компромисса, но крайне ограничивает количество сделок. Так, по оценкам специалистов, в настоящее время товарооборот на вторичном рынке жилья составляет около 20 % всего объема предложения – за редким исключением продаются только те объекты, собственники которых готовы идти на уступки по цене.

По итогам сентября 2015 года средний размер дисконта составил 9,8 %. По ряду позиций этот показатель может доходить до 15-20 %, что является частным, но не исключительным случаем на сегодняшнем рынке: на таком уровне торга реализуются около 10 % объектов. Открытые продажи по цене существенно ниже среднерыночных показателей (25 % и более) – традиционно «штучные» сделки даже в сегменте массового жилья. При этом такой демпинг обусловлен не рыночной конъюнктурой, а неудовлетворительными потребительскими характеристиками объекта или фактами, которые потенциально ущемляют права его будущих владельцев. Несмотря на низкую стоимость откровенно «демпинговая» недвижимость не является ликвидным товаром на рынке жилья и вызывает крайне ограниченный интерес покупателей.

Одной из причин существенного снижения цены является необходимость срочной продажи недвижимости. В этом случае в зависимости от жизненных обстоятельств собственника жилья, особенностей объекта и предстоящей сделки дисконт может составлять до 30 %. При этом специалисты отмечают, что скидки около 15 % от среднерыночной цены аналогов реализуемой жилплощади сейчас достаточно, чтобы недвижимость была продана в течение 1-1,5 месяцев. Показательно, что срочных продаж с большим дисконтом в настоящее время меньше, чем на стабильном рынке: при общей отрицательной коррекции цен продавцам особенно трудно соглашаться на еще более значительные уступки.

Вместе с тем, риэлторы предупреждают, что под предлогом «срочной продажи» на рынок часто попадают объекты с порочной юридической историей и серьезными рисками для добросовестного приобретателя. «Один из недавних примеров: в открытой продаже со скидкой 55 % от среднерыночных показателей экспонировалась жилплощадь, которая, по нашим данным, в свое время была приобретена с дисконтом около 50 % у человека, состоящего на учете в ПНД по показаниям, предполагающим неадекватное состояние во время проведения сделки купли-продажи. Спустя 1,5 месяца предприимчивые продавцы, скинув еще 5 %, постарались в срочном порядке реализовать эту недвижимость на открытом рынке. Один только короткий срок при перепродаже – крайне настораживающий для покупателя фактор. А в сочетании с такой огромной скидкой – это из серии предупреждения: «Осторожно – акулы!» на берегу моря», – рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

С дисконтом до 50 % от среднерыночной стоимости могут позиционироваться объекты, обремененные правом проживания третьих лиц, в ситуациях, когда бывшие жильцы формально «прописаны» в квартире, но в ней не живут и не могут либо не хотят оказывать содействие в снятии с регистрационного учета. «На риэлторском сленге мы называем такие квартиры – «с тараканами», и уже в одном этом определении содержится негативный посыл. На самом деле, в большинстве случаев возникновение проблемы юридического и физического освобождения квартиры после перехода прав собственности предупреждается залогом, который продавец получает только после снятия с регистрационного учета бывших жильцов. Но бывают ситуации, когда такая схема невозможна, а сложности очевидны. В таком случае способом привлечения покупателей является большой дисконт. Однако в отношении добросовестных приобретателей он «работает» плохо, и это понятно: как правило, на рынке жилья люди ищут не проблемы, а решение своих жилищных вопросов», – объясняет Михаил Куликов.

В настоящее время усложнилась продажа объектов с так называемыми сложными документами – например, квартир, полученных в качестве наследства (особенно по завещанию), исполнения обязательств ренты, реализуемых по доверенности и т. д. Сами по себе эти обстоятельства приобретения продавцом права на реализацию недвижимости не являются «противопоказанием» для сделки, однако в нынешних условиях большого выбора покупатели предпочитают объекты с «простыми» документами: идеальный вариант – юридически и физически свободная жилплощадь без истории перехода прав собственности. Сегодня, чтобы продать квартиру, требующую особого пристального внимания юристов, в большинстве случаев требуется дисконт около 5-10 % от минимальной стоимости аналогов.

Покупательский интерес к объектам с так называемыми неустранимыми недостатками (неудачное расположение, неудовлетворительное состояние подъезда, изношенные коммуникации и т. д.) обычно регулируется скидками: около 10 % от средней цены жилья с аналогичными параметрами, но без этих «минусов». Однако за редким исключением такие варианты сегодня «обречены» на долгий срок экспозиции: при сегодняшнем соотношении уровня спроса и предложения покупатели не испытывают недостатка в выборе объектов с высокими потребительскими характеристиками, понимая, что и в этом сегменте имеют шансы на хороший дисконт.

«В данной ситуации для эффективной продажи имеет значение не столько фактический размер скидки, сколько то, позволяет ли она обеспечить переход на другой уровень: по количеству комнат, статусу дома, качеству района и т. д. В таком случае покупатель, например, с бюджетом на двухкомнатную квартиру получает возможность приобрести за те же средства трехкомнатную жилплощадь – и вот это уже вызывает интерес», – отмечает Михаил Куликов.