На московской «вторичке» продолжается резкий рост предложения квартир в новых домах: за последние 4 месяца их число увеличилось больше чем в полтора раза

Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость наблюдают за «омоложением» вторичного рынка жилья столицы, вызванным увеличивающимся притоком объектов из первичного сегмента, — по их мнению, этот процесс еще больше обострит жесткую конкуренцию между «первичкой» и «вторичкой». Эксперты, в частности, предполагают, что в результате улучшения качественных характеристик предложения на вторичном рынке недвижимости данный сегмент может оттянуть часть спроса из первичного сегмента, где перестанут пользоваться спросом лоты на этапе котлована. В то же время ценовая разница между жильем в устаревших домах и квартирами в новостройках на «вторичке» будет увеличиваться дальше. Кроме того, специалисты компании нашли самый бюджетный (стоимостью 3,2 млн рублей) и самый дорогой (стоимостью 306,8 млн рублей) вторичные объекты, экспонируемые в новых домах.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент на вторичном рынке жилья столицы доля объектов, экспонируемых в новых домах (введенных в эксплуатацию не более трех лет назад), составляет 9,8%. В исследовании, проведенном специалистами ИНКОМ-Недвижимость несколько месяцев назад, указывалось, что с июня 2014 по июнь 2017 гг. количество подобных лотов в абсолютных цифрах увеличилось на 120%. По состоянию на октябрь текущего года число объектов на «вторичке», выставленных на продажу в новостройках, по отношению к июню 2017 года увеличилось на 57,8%, а по отношению к июню 2014-го — на 247,1%.

Изменение доли квартир, экспонируемых в новых домах, по отношению к общему объему предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы

	2014 год, июнь	2017 год, июнь	2017 год, октябрь
Количество объектов	988	2 174	3 430
Доля по отношению к общему объему предложения (в %)	2,3%	5,7%	9,8%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Объяснить увеличение — практически на глазах у участников рынка — объема предложения в новых домах на „вторичке“ можно, в числе прочего, стремлением потребителей, приобретавших квартиры в новостройках с инвестиционными целями, как можно скорее реализовать свою собственность из-за продолжающегося снижения цен на недвижимость. Отмечу, что доля инвестиционных сделок на „первичке“ составляла до последнего времени не менее 30%. Люди устали от кризисной турбулентности, от постоянного чувства неопределенности и уже не верят в „светлое будущее“, в котором цены на жилье пойдут вверх. Поэтому они предпочитают выйти на рынок сейчас, чтобы при продаже своей недвижимости остаться в плюсе, пока она не подешевела еще больше. Также собственники вынуждены соглашаться на реализацию жилья в случае острой необходимости — так, из-за ухудшения материального положения семьи квартира в новостройке становится самым ценным ее активом».

Согласно прогнозам эксперта, благодаря притоку новых качественных лотов вторичный рынок жилья столицы будет естественным образом «омолаживаться». Причем спрос на них будет закономерно высок, так как 9 из 10 объектов, экспонируемых сейчас в указанном сегменте, — квартиры в устаревшем жилищном фонде с низкими качественными характеристиками, и покупатели (если им это позволяет финансовое положение) отдадут предпочтение современному жилью в новых домах. В результате на «омолодившейся» московской «вторичке» ценовая разница между объектами старого жилищного фонда, продолжающими дешеветь из-за конкуренции продавцов, и лотами в новых домах будет только увеличиваться.

Кроме того, еще больше обострится конкуренция между «первичкой» и «вторичкой». Одним из проявлений этого станет то, что покупатели из разных целевых групп практически перестанут проявлять интерес к лотам на этапе котлована. «Если говорить об инвесторах из числа физических лиц, то они приобретали подобные объекты из-за роста их стоимости вслед за повышением уровня готовности дома. Однако ситуация серьезно изменилась. Из-за затоваренности первичного рынка столичные девелоперы ожесточенно конкурируют не только с продавцами на „вторичке“, но еще и друг с другом. В результате они вынуждены предоставлять покупателям существенные скидки на уже готовое жилье — в среднем до 12–15%, в отдельных ЖК вплоть до 30%. Поэтому инвесторам теперь также придется поступиться ценой, если в борьбе за покупателя они не хотят уступить застройщикам. А обычные потребители, выбирая между квартирой на этапе котлована и уже готовым качественным предложением по доступной цене, скорее всего, отдадут предпочтение последнему. В этот сценарий могут быть внесены коррективы — например, из-за значительного снижения ипотечных ставок (скажем, до 5%-6%). Это существенно простимулирует покупательский спрос, в том числе и на „первичке“, что может исключить ее затоваривание и дальнейшую конкуренцию между девелоперами. Однако это маловероятный сценарий», — поясняет Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, самый бюджетный лот на вторичном рынке недвижимости старой Москвы, выставленный на продажу в новом доме, — 1-комнатная квартира на последнем этаже 29-этажного монолитного строения в районе Марьино (ЮВАО), расположенного на территории ЖК комфорт-класса «Домашний» на Донецкой улице. Общая площадь объекта — 23 кв. м, его стоимость — 3,2 млн рублей.

Наиболее дорогой лот из этой категории находится в районе Арбат (ЦАО), на улице Большая Никитская, в элитном доме клубного типа класса, А, построенном в стиле классицизма (и с эксклюзивной отделкой площадей общего пользования). 6-комнатная квартира площадью 560 кв. м находится на 6 этаже (дом с переменной — от 4 до 7 — этажностью), ее стоимость составляет 306,8 млн рублей. В квартире сделан современный ремонт, установлены окна с тройными деревянными стеклопакетами, встроены спринклерная система пожаротушения и приточно-вытяжная вентиляция. Здание охраняется круглосуточно, ведется видео-мониторинг периметра, имеется подземная парковка.