На «вторичке» столицы формируется дефицит предложения: в масс-маркете экспозиция и спрос сравнялись, а наиболее дешевые лоты реализуются в три раза быстрее, чем годом ранее – в среднем за 18 дней

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что на вторичном рынке жилья старой Москвы из-за роста покупательской активности экспозиция сократилась в октябре на 37,1% в сравнении с тем же периодом прошлого года (с 33 218 до 20 885 объектов). В сентябре в связи с окончанием сезона отпусков объем нового предложения, поступившего в базу вторичного жилья ИНКОМ-Недвижимость, был больше, чем в предыдущие летние месяцы — 905 объектов против 899 в июне, 871 в июле и 806 в августе. Однако говорить о восполнении уменьшившейся экспозиции не приходится, так как в условиях растущего спроса новые лоты — если они выставляются по адекватной стоимости — реализуются в короткие сроки. При этом в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют, что движущей силой в сегменте сейчас является масс-маркет — по наблюдениям риэлторов компании, квартиры стоимостью до 10 млн рублей (а в особенности — до 8 млн рублей) максимально востребованы у покупателей, в то время как объекты ценой более 15 млн рублей почти не пользуются спросом. Кроме того, наибольшая часть вторичных квартир — 6 825 (33% от общего объема предложения) — выставлена на продажу как раз в ценовой категории «от 5 до 10 млн рублей». И хотя в целом на рынке экспозиция в полтора раза превышает потребности покупателей, по факту в массовых сегментах эти показатели сравнялись друг с другом. Таким образом, в масс-маркете наблюдаются предпосылки к формированию дефицита предложения, в результате чего потребителям не всегда удается подобрать себе подходящий объект.

Сосредоточение основной части спроса в сегменте бюджетного вторичного жилья специалисты ИНКОМ-Недвижимость связывают прежде всего с последствиями кризиса в экономической сфере: растет разрыв между наиболее богатыми и бедными группами населения, уменьшается численность представителей среднего класса, а также уровень их доходов. Кроме того, в масс-маркете покупателей заставляет выходить на сделку острая необходимость изменения жилищных условий, что и стимулирует здесь товарооборот, тогда как в высокобюджетных категориях мотивации потребителей, чаще всего владеющих несколькими объектами недвижимости, принципиально иные. Поэтому ипотека на рынке наиболее доступного жилья является мощным драйвером спроса, и доля ипотечных сделок здесь составляет почти 40%, в то время как в высших ценовых сегментах — лишь 20%. Сделки по покупке квартиры с целью сохранения накоплений — их на «вторичке» сейчас насчитывается 12% от общего объема операций по купле-продаже жилья — также в основном проходят в масс-маркете, где с начала текущего года цены начали расти, притом что в бизнес-классе и «элитке» такого процесса не наблюдается. Как показывает статистика сделок Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, средний срок экспозиции в ценовой категории «до 5 млн рублей» равен сейчас 18 дням, в категории «от 5 до 10 млн рублей» — 36 дням, в категории «от 10 до 15 млн рублей» — 69 дням. Лоты стоимостью более 15 млн рублей продаются в среднем за 164 дня. В аналогичный период прошлого года сроки экспозиции по этим объектам (за исключением ценовой категории «более 15 млн рублей») были примерно в три раза больше.

Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент на вторичном рынке жилья старой Москвы на продажу выставлено 20 885 квартир. Экспозиция в сегменте продолжает последовательно сокращаться: в сравнении с прошлым месяцем она уменьшилась на 6,3% (с 22 282 объектов). А отрицательная коррекция за год (с прошлого октября, когда на «вторичке» экспонировалось 33 218 квартир) составляет сейчас 37,1%. При этом в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость констатируют, что после окончания сезона отпусков активность продавцов увеличилась: так, в сентябре в базу вторичного жилья компании поступило 905 лотов, тогда как в июне, июле и августе — 899, 871 и 806 соответственно. Однако этот приток новых объектов нельзя считать свидетельством роста объема предложения на «вторичке» — вследствие высокой покупательской активности они быстро вымываются из экспозиции.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в настоящее время на вторичном рынке жилья столицы количество экспонируемых лотов в целом превышает потребности покупателей, однако распределение спроса по разным категориям комфортности происходит крайне неравномерно — большинство сделок приходится на масс-маркет, притом что в бизнес-классе и премиальных сегментах спрос остается на довольно низком уровне. Поясняет Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «На данный момент средний чек сделки на массовой „вторичке“ столицы равен 8,5 млн рублей, этот показатель близок к ценовому порогу, после которого реализовать жилье становится гораздо сложнее. Практика показывает, что квартиры, выставляемые на продажу по стоимости до 10 млн рублей (а в особенности — до 8 млн рублей), уходят с рынка, без преувеличения, в мгновение ока, в то время как лоты с ценником более 15 млн рублей обделены вниманием покупателей, поскольку уровень благосостояния большей части населения остается невысоким. В результате мы видим, что масс-маркет превращается, так сказать, в двигатель вторичного рынка жилья старой Москвы. И хотя в целом на „вторичке“ число предлагаемых квартир превышает потребности покупателей в полтора раза, по факту в массовых сегментах экспозиция и спрос стали равны друг другу. Скажу больше, пока мы не видим предпосылок к существенному уменьшению покупательской активности и поэтому ожидаем усиление формирующегося дефицита доступного предложения».

Распределение предложения по ценовым сегментам на вторичном рынке жилья старой Москвы (с шагом в 5 млн рублей даны категории, где сосредоточен основной спрос)

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость свидетельствуют, что на концентрацию спроса в масс-маркете повлиял главным образом продолжающийся кризис в экономической сфере: растет разрыв между наиболее богатыми и бедными группами населения, снижается численность среднего класса, а также уровень его благосостояния. Кроме того, наблюдаются принципиальные отличия в мотивациях покупателей и моделях потребительского поведения в разных ценовых сегментах. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Покупатели дорогостоящих объектов обычно не торопятся с выходом на сделку — для них приобретение жилья не является „вопросом жизни и смерти“, как для менее обеспеченных слоев населения, которые чаще всего владеют одним объектом недвижимости и не могут изменить жилищные условия до его продажи или получения ипотеки. Что же касается продавцов эксклюзивных квартир, то часть из них попросту уходит с рынка в условиях, когда, фигурально говоря, на товар нет купца. Поэтому и товарооборот в премиальных сегментах осуществляется гораздо медленнее, чем в бюджетных ценовых категориях. Также понятно, что именно в масс-маркете ипотечный кредит оформляют в разы чаще: согласно статистике нашей компании, на массовом рынке доля ипотечных сделок доходит до 40%, а в сегменте элитной недвижимости она не превышает 20%. Так что ипотека здесь не является особым стимулом спроса, как на рынке наиболее доступного жилья».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что сегодня преимущественный объем т.н. консервативного инвестиционного спроса на «вторичке» сосредоточен именно в масс-маркете — здесь чаще всего проходят сделки по приобретению квартиры с целью сохранения денежных накоплений. В 2015-2017 гг. в компании таких сделок не наблюдалось, однако с начала 2018-го консервативные инвесторы стали возвращаться на вторичный рынок недвижимости, и на данный момент 12% операций по купле-продаже жилья можно условно отнести к инвестиционным. В высших ценовых категориях такие сделки практически не заключаются. С одной стороны, из-за того, что эта недвижимость не растет в цене, с другой — в связи с тем, что арендный бизнес в премиальных сегментах не является высокодоходным. В настоящее время состоятельные частные инвесторы предпочитают приобретать под сдачу внаем несколько бюджетных объектов, которые пользуются у арендаторов неизменно стабильным спросом.

Согласно статистике проведенных сделок Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, средний срок экспозиции наиболее дешевых лотов на вторичном рынке столицы — стоимостью до 5 млн рублей — составляет сейчас 18 дней. В ценовой категории «от 5 до 10 млн рублей» этот показатель равен 36 дням, в категории «от 10 до 15 млн рублей» — 69 дням. Объекты стоимостью более 15 млн рублей реализуются в среднем за 164 дня. В аналогичный период прошлого года средние сроки экспозиции в указанных ценовых категориях (за исключением категории «более 15 млн рублей») были примерно в три раза больше. В сегменте «15+ млн рублей» изменений в среднем сроке экспозиции не произошло.