Новостройки Москвы: мультиформат не оценили – объем ввода МФК за два года снизился на 35%

Согласно исследованию, проведенному специалистами Департамента новостроек и Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, около 15% предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы размещаются в многофункциональных комплексах (МФК), число самих МФК в составе экспозиции сегодня не превышает 20 проектов, и данный формат, по прогнозам экспертов, не имеет особых перспектив для дальнейшего рыночного развития.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на сегодняшний день в общем составе предложения первичного рынка в старой Москве, насчитывающего 47 600 объектов, апартаменты занимают чуть меньше 1/5 части — 9 200 лотов в 88 комплексах, 20 из которых — МФК. В ТОП-3 по объему экспонируемых апартаментов входит ЗАО с 21%, САО с 20%, ЦАО и СВАО, на долю которых приходится по 17%. Лоты данной категории отсутствуют в ЮВАО и в ЗелАО. 2% от всех столичных апартаментов выставлены на продажу в ВАО, 4% — в ЮЗАО, 7% — в ЮАО и 12% — в СЗАО.

Примерно 15% апартаментов размещаются в МФК, которые также могут включать в себя гостиничные номера и квартиры, коммерческую недвижимость — офисы и бизнес-центры, помещения свободного назначения. Активно набиравший популярность в начале 2010-х годов, формат МФК сегодня сдает позиции — объем ввода таких проектов с 2015-го снизился на 35%. Своим мнением о причинах уменьшения жизнеспособности данного формата в Москве делится руководитель Аналитического центра ИКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Сколько функций у московских МФК?

«Не все МФК включают в себя апартаменты, и не все МФК с апартаментами располагают офисами и другими помещениями коммерческого назначения. Как правило, МФК включают в себя три категории помещений: апартаменты, офисы и торговые площади. В настоящее время городскими властями предпринимаются действия по ограничению самоуправства девелоперов при возведении подобных проектов. Дело в том, что изначально, в силу отсутствия у таких объектов статуса жилья, не существовало четких нормативов их строительства — застройщикам предоставлялась, образно говоря, свобода самовыражения. Сейчас есть планы по регулированию этого рынка, что возможно только с введением более жестких строительных норм.

Для законодателей в этом вопросе существуют определенные сложности, в частности, непросто определить статус апартаментов — будут ли это гостиничные номера или жилье. Пока только сами девелоперы устанавливают назначение уже готовых помещений — жилых и коммерческих. Однако некоторые законопроекты уже есть. Ожидается, что застройщики должны обеспечивать проекты социальной инфраструктурой и соблюдать, хотя бы частично, нормативы жилищного строительства (которые определяют высоту потолков, размеры комнат, инженерию и т. д.). И все же пока этот рынок остается не совсем прозрачным с точки зрения законодательства и ценообразования.

В принципе понятие МФК — довольно размытое. В настоящее время в Москве 80% стандартных многоквартирных зданий предполагает размещение на первых этажах помещений коммерческого назначения. При этом они не называются МФК, это просто жилые дома. В проектах, имеющих в своем составе апартаменты, картина та же. Иначе говоря, порой сложно определить, с какого момента обычный дом превращается в МФК. Поэтому, на мой взгляд, в качестве многофункциональных следует рассматривать комплексы, где довольно значимой составляющей является торгово-офисная зона. При распределении площадей в МФК, как правило, половина отводится под апартаменты, примерно от четверти до трети — под офисы, остальное занимают торговые площади».

Зачем столице МФК?

«В Москве особой необходимости в МФК, по сути, нет, и даже как самостоятельный формат они могут быть избыточны, поскольку традиционно располагаются в престижных локациях, уже обеспеченных и торговыми, и офисными площадями. Для справки: в столице нет апартаментов категории „эконом“, в структуре предложения низший ценовой уровень для этих объектов — комфорт-класс, на его долю приходится 44% от общего объема предложения апартаментов, бизнес-класс представлен 50% апартаментов в экспозиции, 6% апартаментов — элитные.

Развитию такого формата, как МФК, да и если говорить просто про апартаменты, мешает низкая, по сравнению с жилыми комплексами, рентабельность. Нередки случаи, когда застройщики перепрофилировали корпуса, изначально предназначенные для апартаментов, в жилые — с квартирами, так как жилье реализуется гораздо активнее. Среди преимуществ квартир можно выделить более низкие — на 10–25% по сравнению с апартаментами — ежемесячные коммунальные платежи, ведь тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений. Кроме того, ставки налога на имущество для владельцев апартаментов составляют от 0,5 до 2% кадастровой стоимости объекта, тогда как для собственников квартир — 0,1–0,3%.

Очевидными плюсами формата апартаментов являются выгодная цена (например, в двух равноклассовых комплексах в одной локации стоимость апартаментов обычно на 10–15% ниже, чем квартир); свободная планировка; качественная социальная инфраструктура (преимущественная часть столичных апартаментов обеспечена инфраструктурными объектами высокого уровня).

Однако в целом, если перед покупателями стоит выбор между апартаментами и квартирами одного ценового уровня и на равноценных территориях, большинство предпочитает квартиры. Это знакомый, понятный формат, которому не грозят реформы в связи с законодательными инициативами».

Есть ли перспективы у МФК?

«Существует два условия, при которых строительство апартаментов имеет перспективы рентабельности: уникальная привлекательность локации и невозможность возведения традиционных жилых площадей на данной территории.

Считаю также, что при определении перспективности проекта следует исходить из реалий конкретных территорий и наличия собственной оригинальной концепции. Например, МФК „Маршал“ в СЗАО столицы: он расположен на участке в 6,3 га, и застройка занимает только треть — это позволило сохранить вековые деревья, среди которых есть даже пробковый дуб, единственный в Москве, растущий в открытом грунте. Рядом природно-исторический парк Покровское-Стрешнево. „Маршал“ по-настоящему мультиформатный комплекс — он включает в себя квартиры и апартаменты, офисные помещения и развитую инфраструктуру.

В определенных локациях повысить привлекательность апартаментов можно с помощью вывода торгово-офисных помещений в другое здание: для многих потенциальных собственников некомфортно соседство с многолюдным торговым центром и офисами, а все необходимое нетрудно получить в доме по соседству.

Безусловно, среди столичных МФК есть очень интересные и рентабельные проекты. Однако в целом, по моему мнению, формат МФК в первую очередь должен быть востребован в регионах, в Москве его конкурентоспособность нельзя назвать высокой».