Новостройки Москвы в апреле: 42% предложения сосредоточено в НАО, ЗАО и ЮАО; медианная цена квадратного метра в ЦАО превысила 1 млн рублей

По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке старой Москвы за год (по состоянию на апрель) квартир в продаже стало меньше на 25,5%, а средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16,5%; в ТиНАО предложение сократилось на 42%, цены же поднялись на 26%. Аналитики компании изучили, как распределяется экспозиция по округам столицы, и как в них изменилась средняя цена 1 кв. м в годовом выражении: больше всего лотов представлено в Новомосковском АО, меньше всего — в ЗелАО и ТАО; самое значительное повышение медианной цены зафиксировано в Юго-Западном округе (+35,4%), наименьшее в Северо-Западном (+10,2%); усредненная стоимость «квадрата» в ЦАО достигла 1099,2 тыс. руб.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели предложение на первичном рынке жилья Москвы по итогам апреля. В настоящее время оно насчитывает 32,35 тыс. квартир (из них 25,97 лотов — в старой Москве, 6,28 тыс. шт. — в ТиНАО). За год экспозиция сократилась на 25,5% в старых границах города, на 42% в Новой Москве.

Сегодня в числе округов самый широкий выбор представлен в Новомосковском АО, где на продажу выставлено 6,07 тыс. лотов., в апреле 2025 г. их было на 43,4% больше. За ним следует ЗАО с 3,99 тыс. квартир, в годовом выражении количество вариантов здесь сократилось на 27,3%. Далее Южный округ с 3,66 тыс. шт. — за год минус 40,4%. Совокупно в этих трех локациях сосредоточено 42,4% первичного предложения Москвы.

В Северо-Западном округе в реализации находятся 3,52 тыс. объектов (за год —27,4%), в Северном 3,51 тыс. шт. (за год —18,5%). За рассматриваемый период меньше всего, на 1,3%, уменьшилась экспозиция в ЦАО — до 3 тыс. квартир. В Юго-Восточном округе 2,63 тыс. лотов, за год —27,3%.

Меньше всего квартир в новостройках ЗелАО и Троицкого АО — по 310 шт., годовая динамика —3,7% и —6,3% соответственно. На юго-западе столицы покупателям предлагается 1,12 тыс. новых квартир, и здесь за рассматриваемый период произошло сокращение на 26,7%. В СВАО экспонируется 2,07 тыс. квартир (—35% за год). В Восточном округе Москвы продается 2,17 тыс. объектов (за год —9,4%).

Дороговизна проектного финансирования мешает развитию первичного рынка и выводу новых проектов, что приводит к постепенному дефициту предложения, особенно в комфорт-классе. Застройщикам приходится балансировать между дорогим кредитом, постоянными изменениями цены материалов, нехваткой рабочей силы и наполнением эскроу-счетов. И если баланс не находится, то происходит сбой в графике строительства.

Если говорить о первичном рынке Москвы, то пока предпосылки для наращивания объемов строительства в 2026 г. отсутствуют, по нашим прогнозам, экспозиция может убавиться еще на 10–15%. Соответственно, на этом фоне ликвидные лоты вымываются быстрее, а цены на них не опускаются. Напротив, стоимость только растет — на уровне инфляции и по мере готовности проекта. И, конечно, свою роль играет дефицит ликвидных вариантов — еще одна причина удорожания«, — говорит Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в новостройках старой Москвы квадратный метр в среднем стоит 514,9 тыс. руб., в апреле 2025 г. цена находилась на уровне 442 тыс. руб. — в годовом выражении рост на 16,5%. В Новой Москве медианная цена 1 кв. м составляет 320,9 тыс. руб. против 254,5 тыс. руб. год назад — увеличение на 26%.

Во всех округах зафиксировано повышение усредненной стоимости квадрата за год, самое значительное в ЮЗАО: на 35% — с 397,9 тыс. руб. в апреле 2025 г. до 538,6 тыс. руб. в апреле 2026 г. На 30% квадратный метр подорожал в Зеленограде (до 301,3 тыс. руб.), на 27% — в Центральном округе (до 1099,2 тыс. руб.).

На 26,5% повысился уровень цен в Новомосковском АО (до 323,3 тыс. руб.), на 25,6% в ЗАО (до 586,1 тыс. руб.). Примерно одинаково медианная цена выросла в Троицком, Северном, Восточном и Юго-Восточном округах: на 18-19% (до 174 тыс. руб., до 489,1 тыс. руб., до 438 и 420,9 тыс. руб. соответственно). В ЮАО среднестатистический квадратный метр стал дороже на 12% (до 513,9 тыс. руб.). Меньше всего средняя цена 1 кв. м увеличилась на северо-востоке и северо-западе Москвы — на 10% (до 473,2 и 513,4 тыс. руб.).