Новостройки Новой Москвы: минимизируя риски, девелоперы ограничивают ввод объектов с отделкой – как следствие, спрос превышает предложение более чем в 2 раза

Специалисты Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость провели обзор первичного рынка ТиНАО: они, в частности, выявили, что спрос и предложение квартир минимальных площадей идентичны — у них по 50% от общего объема на рынке; востребованность объектов комфорт-класса составляет 77% от общего спроса, однако в составе предложения они занимают 55%; средний бюджет покупки в зависимости от количества комнат разнится на 176%: от 2,5 млн рублей за жилье студийного формата площадью 25 кв. м до 6,9 млн рублей за трехкомнатную квартиру средним метражом 83 кв. м.

Специалисты Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели основные параметры первичного рынка Новой Москвы — в частности, они сравнили характер спроса и предложения на этих территориях, а также стоимость объектов различных ценовых категорий и с разным количеством комнат.

Предложение и спрос

Квартиры с минимальными площадями — 1-комнатные и студии — совместно являются драйверами спроса и в общем объеме занимают 50%. Этот спрос полностью удовлетворен: в составе предложения у них также 50%. При этом непосредственно студии занимают 8% от общего объема предложения и всего 4% — от общего объема спроса. Остальное приходится на «однушки». 2-комнатные квартиры немного уступают 1-комнатным — их доля присутствия на рынке оценивается в 35%, доля спроса на них составляет 36%. 3- и многокомнатным лотам отведено, следовательно, 15% предложения и 14% спроса.

В зависимости от типа дома покупательские предпочтения однозначно находятся на стороне монолитных домов — их 84% в общем спросе, и эта востребованность пока не совсем удовлетворена: предложение «монолитов» составляет не более 80%. Спрос на жилье в панельных домах вполне обеспечен — 15% к 20% соответственно.

Что касается категорий жилья, объекты уровня «комфорт» являются абсолютным лидером продаж в Новой Москве: в нише спроса они занимают 77% пространства, оставляя самому популярному ранее экономклассу всего 17%. При этом наблюдается очевидный дефицит предложения уровня «комфорт» — 55% от общего объема, и профицит экономичных лотов — их 40%. На бизнес-класс в Новой Москве приходится лишь 4% предложения и 5% спроса.

В соответствии с общими тенденциями рынка новостроек столичного региона, в Новой Москве спрос на квартиры с отделкой превалирует над востребованностью лотов без отделки: соотношение выглядит как 64% к 36%. При этом объем объектов, предлагаемых с готовым ремонтом от застройщика, не соответствует запросам покупателей: на него приходится не более 26%.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость:
«Даже при повышенном спросе объекты с готовой отделкой — не тот товар, который всегда хорошо продается. Зачастую изначальные ожидания покупателя не соответствуют реальному положению вещей, типовую отделку нельзя „перекроить под себя“. В итоге некоторые решают отказаться от данной опции. Кроме того, бывает, что в процессе возведения жилого комплекса покупательские предпочтения меняются. Иначе говоря, одна из основных причин того, что предложение с отделкой невелико, — это капризы покупателей. Вспомним, что изначально ремонт от застройщика являлся атрибутом „жесткого“ экономкласса — с минимальной себестоимостью и без всякого индивидуального подхода. Сегодня отделка стала вариативной — нередко застройщики предлагают на выбор несколько типов ремонта с бюджетами разных уровней. Кстати, такая опция может фигурировать и в проектах высоких ценовых категорий. Тем не менее, в эконом- и комфорт-классах сохраняется риск того, что большой объем квартир с ремонтом не будет в полной мере востребован покупателями. Чтобы не сузить искусственно целевую покупательскую аудиторию, девелоперы предпочитают выводить в продажу ограниченный ряд таких объектов, скажем 10%, и только после их реализации приступать к следующей партии».

Цены

В Новой Москве средняя стоимость объекта в зависимости от категории жилья варьируется в диапазоне от 3,5 млн рублей в экономклассе до 9,6 млн рублей в «бизнесе». Квадратный метр в квартире комфорт-класса в среднем дороже «квадрата» жилплощади категории «эконом» на 44% и на 30% дешевле, чем 1 кв. м уровня «бизнес».

Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы в зависимости от категории

Категория жилья	Средний бюджет покупки	Средняя стоимость 1 кв. м
«эконом»	3,5 млн руб.	68,7 тыс. руб.
«комфорт»	4,9 млн руб.	98,8 тыс. руб.
«бизнес»	9,6 млн руб.	128,3 тыс. руб.

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Средний бюджет покупки в зависимости от комнатности приобретаемой квартиры разнится на 176%: от 2,5 млн рублей за жилье студийного формата площадью 25 кв. м до 6,9 млн рублей за 3-комнатную квартиру средним метражом 83 кв. м. Усредненная цена квадратного метра в 3-комнатной квартире составляет 79,9 тыс. рублей, что на 20% меньше, чем в студии малой площади, и на 13,5% ниже стоимости 1 кв. м в «однушке» площадью 38 кв. м. Квадратный метр в 2-комнатной квартире площадью примерно 59 кв. м в среднем стоит 85,2 тыс. рублей.

Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы в зависимости от количества комнат и площади

Типы квартир	Средняя площадь квартир	Средний бюджет покупки	Средняя стоимость 1 кв. м
Студии	25 кв. м	2,5 млн руб.	100,1 тыс. руб.
1-комнатные	38 кв. м	3,5 млн руб.	92,4 тыс. руб.
2-комнатные	59 кв. м	5 млн руб.	85,2 тыс. руб.
3-комнатные	83 кв. м	6,9 млн руб.	79,9 тыс. руб.