Предложение трехкомнатных квартир по цене до 5 млн рублей на московском вторичном рынке жилья увеличилось с января 2013 года в 22 раза

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с января 2013 года общий объем наиболее доступных по цене предложений на московском вторичном рынке жилья (без учета Новой Москвы) — объектов стоимостью до 5 млн рублей — увеличился в 2,8 раза. При этом более всего в указанном ценовом сегменте — в 4,3 раза — возросло количество выставленных на продажу квартир (для сравнения: предложение комнат (долей) увеличилось в 2,2 раза). Данная динамика объясняется снижением цен на рынке — наибольшим для категории низколиквидных объектов, составляющих преимущественную долю объема представленного сегодня к реализации самого дешевого столичного жилья. По оценкам специалистов компании, очевидная тенденция к накоплению такого предложения свидетельствует, в частности, о повышении лояльности продавцов рассматриваемых квартир, осознающих, что единственным преимуществом их объектов в нынешних условиях является привлекательная для покупателя цена.

В настоящее время на московском вторичном рынке жилья выставлены на продажу 7259 объектов стоимостью до 5 млн рублей, что составляет 16,3% общего объема предложения на столичной «вторичке». 56,5% представленных к реализации наиболее доступных вариантов жилплощади — это комнаты и доли. Соответственно, 43,5% — квартиры, их количество в абсолютном выражении равно 3159. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на текущий момент в Москве продается 40 404 «вторичные» квартиры, таким образом, доля самых дешевых из них оценивается в 7,8%. В этой статистике наиболее примечательным является тот факт, что объем жилья низшей ценовой категории в указанном сегменте рынка сегодня — максимальный за последние несколько лет. В частности, по сравнению с январем 2013 года доля таких объектов в предложении на «вторичке» возросла с 5,7% до 16,3%; в абсолютном выражении их количество увеличилось в 2,8 раза — с 2573 до 7259 объектов. При этом за тот же период резко — в 4,3 раза — возросло количество выставленных на продажу квартир по цене до 5 млн рублей: в начале 2013 года в продаже находилось 737 таких объектов, сегодня на вторичном рынке жилья столицы предлагаются 3159 квартир рассматриваемой ценовой категории.

Существенное увеличение в Москве предложения наиболее дешевого жилья было отмечено специалистами ИНКОМ-Недвижимость в 2016-м, и это стало яркой характеристикой прошлогоднего рынка. При этом накопление такого рода объектов в базах данных началось еще осенью 2015 года. В январе—декабре 2016-го доля квартир стоимостью до 5 млн рублей в общем объеме экспонируемого жилья той же категории стабильно находилась на уровне 6–7% (против 4% в 2014-м и 3% в первой половине 2015-го). Одним из наиболее существенных факторов, повлиявших на данную динамику, стала фактическая отрицательная коррекция цен в прошлом году (в среднем с учетом торга — 15% в годовом выражении). В настоящее время тенденция к увеличению предложения самых дешевых объектов продолжает укрепляться: в январе 2017 года доля и количество квартир с заявленной ценой до 5 млн рублей достигли рекордных с начала 2013 года показателей (табл. 1).

	Январь 2013 г.		Январь 2014 г.		Январь 2015 г.		Январь 2016 г.		Январь 2017 г.
	Кол-во об.	Доля %	Кол-во об.	Доля %	Кол-во об.	Доля %	Кол-во об.	Доля %	Кол-во об.	Доля %
Всего предл-ний, из них:	2573	5,7	3003	7,2	4042	9,6	5887	12,3	7259	16,3
Комнаты (доли)	1836	71,4	2105	70,1	2945	72,9	3430	58,3	4100	56,5
1-комн. кв.	652	25,3	756	25,2	801	19,8	1926	32,7	2331	32,1
2-комн. кв.	71	2,8	113	3,8	206	5,1	432	7,3	520	7,2
3-комн. кв.	14	0,5	29	0,9	90	2,2	99	1,7	308	4,2

Табл. 1. Объем предложения объектов ценовой категории до 5 млн рублей на вторичном рынке жилья г. Москвы

При этом до 90% предложения дешевых квартир составляют слаболиквидные объекты с низкими потребительскими характеристиками: прежде всего, это жилье в устаревшем жилищном фонде пяти-, девятиэтажных домов в окраинных районах столицы (табл. 2).

Тип строения	Январь 2013 г.	Январь 2014 г.	Январь 2015 г.	Январь 2016 г.	Январь 2017 г.
Блок	5,4 %	8,2 %	3,4 %	8,0 %	8,7 %
Панель	44,7 %	54,1 %	44,9 %	48,5 %	50,6 %
Кирпич	33,1 %	27,4 %	33,7 %	32,0 %	32,4 %
«Сталинский»	11,2 %	1,1 %	1,7 %	1,4 %	0,8 %
Монолит	5,6 %	9,2 %	16,3 %	10,1 %	7,5 %

Табл. 2. Структура предложения квартир ценовой категории до 5 млн рублей в зависимости от типа дома

«Низкокачественное жилье продолжает дешеветь, остается невостребованным у сегодняшнего покупателя и „всухую проигрывает“ в борьбе с „наступающими“ новостройками и качественными объектами вторичного рынка, предложение которых в полной мере удовлетворяет сегодняшний спрос. Уже дошло до того, что за 5,6-6 млн рублей можно купить трехкомнатную квартиру в „хрущевке“, при том что привлекательная по своим характеристикам однокомнатная квартира в современном доме имеет все шансы быть проданной за 7 млн. Казалось бы, абсурд. Но даже при такой разнице в цене люди отказываются от „хрущоб“ и привлечь внимание покупателя к этим объектам сегодня можно, по сути, только одним — еще снизив цену. „Трешка“ за 6 млн в Капотне никому не нужна, но за 5 млн вид из окна на факел нефтеперерабатывающего завода, скорее всего, покажется уже не отталкивающим, а оригинальным», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В продолжение сказанного выше приведем показательную статистику: за четыре года объем предложения трехкомнатных «вторичных» квартир по цене до 5 млн рублей увеличился в Москве в 22 (!) раза — с 14 объектов в январе 2013 года до 308 в январе 2017-го (табл. 1).

Примечательно, что наибольшее количество квартир рассматриваемой ценовой категории представлено в Восточном, Юго-Восточном и Западном административных округах столицы — 17,2, 15,1 и 14,7% соответственно, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость (табл. 3). Это закономерно с учетом структуры предложения таких объектов с точки зрения качества жилищного фонда: указанные территории характеризуются существенным объемом т. н. морально устаревшего жилья периодов индустриального домостроения — «хрущевок», «брежневок», 9-12-этажных «панелей». Соответственно, наименьшее количество квартир по минимальной цене продается в округах, где таких домов относительно немного и преобладает либо современная, либо статусная «сталинская» и историческая застройка: ЮЗАО (7,4%), СЗАО (5,6%), ЗелАО (3,4%), ЦАО (2,8%).

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗелАО
2,8 %	14,7 %	5,6 %	10,3 %	10,2 %	17,2 %	15,1 %	13,3 %	7,4 %	3,4 %

Табл. 3. Распределение по округам предложения квартир ценовой категории до 5 млн рублей

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость полагают, что в текущем году, в условиях крайне высокой конкуренции между первичным и вторичным сегментами рынка жилой недвижимости, при сохранении большого объема ликвидных вариантов на «вторичке» и в сочетании со сниженным спросом, на рынке продолжится накопление низкокачественного предложения, которое будет минимально востребовано потребителем. Фактически единственным конкурентным преимуществом для таких объектов станет цена — не менее чем на 10–15% ниже стоимости сходных по параметрам объектов с высокими качественными характеристиками.

В сложившейся ситуации в ИНКОМ-Недвижимость отмечают также постепенное увеличение лояльности продавцов «морально устаревшего» жилья: все больше людей, осознавая реальную рыночную ситуацию, готовы адекватно оценивать перспективы своей квартиры на рынке и идти на уступки покупателю. Это обстоятельство в компании также считают одной из причин устойчивой тенденции по увеличению объема предложения жилья минимальной ценовой категории.

Сергей Шлома добавляет: «На самом деле в базах данных мы видим верхушку айсберга — 7,8% самых дешевых квартир. Если заглянуть „под воду“, т. е. оказаться в условиях реальных переговоров, выяснится, что таких объектов больше. Собственники указывают в объявлении цену 5,2 млн — следуя „железной логике“ продавца: „А вдруг?..“. Но в целом они готовы продавать за 4,8 млн. Таким образом, реальную долю квартир стоимостью до 5 млн рублей на сегодняшнем вторичном рынке жилья столицы я бы оценил на уровне 12%».

Самая дешевая однокомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*
Однокомнатная квартира на 4-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Сталеваров (ст. м. «Новогориеево»). Общая площадь — 20 кв. м, жилая — 10 кв. м, кухня — 6 кв. м. Квартира пригодна к проживанию, подъезд — после капитального ремонта. Цена предложения: 3,4 млн рублей.

Самая дешевая двухкомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*
Двухкомнатная квартира на 9-м этаже 9-этажного панельного дома на ул. Бирюлевской (ст. м. «Орехово»). Общая площадь — 44,5 кв. м, жилая — 28 кв. м, кухня — 6 кв. м. В шаговой доступности — Царицынский лесопарк. Цена предложения: 4,3 млн рублей.

Самая дешевая трехкомнатная квартира на вторичном рынке г. Москвы*
Трехкомнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома 1972 года постройки на ул. Авиаторов (ст. м. «Бунинская аллея»). Общая площадь — 60 кв. м, жилая — 35 кв. м, кухня — 5,5 кв. м. Квартира после косметического ремонта. Цена предложения: 4,8 млн рублей.

* без учета Новой Москвы