Расплата за «оригинальность»: большинство нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья могут быть проданы только с дисконтом – от 10% до 50%

В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение т.н. нестандартных квартир на московском вторичном рынке жилья, особенности планировок которых явно выделяют их в ряду сопоставимых по характеристикам и классу лотов и, как правило, влияют на ликвидность, а часто и цену жилплощади. В компании определили пять основных видов таких «белых ворон», оценили долю различных нестандартных объектов в общем количестве подобных лотов, отметили особенности спроса и ценообразования. Так, наиболее широко среди нестандартной московской «вторички» представлены квартиры с сидячими ваннами в девятиэтажках (порядка 40% экспозиции такого рода) и жилье в ведомственных домах (еще 40% лотов, не вписывающихся в стандарт). Существенная часть рассмотренных предложений — это объекты с низкими потребительскими характеристиками. А значит, в подавляющем большинстве случаев они могут быть реализованы только при условии предоставления привлекательной для покупателя скидки. По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, дисконт при продаже нестандартных квартир составляет от 10% до 50% по сравнению с сопоставимыми предложениями. Исключение — жилье высокого качества в некоторых «сталинках» и в ведомственных домах постсталинского периода: оно очень востребовано и обычно продается на 10–15% дороже классовых аналогов.

1. Квартиры с особенностями планировок в типовых домах
1.1. Квартиры с сидячими ваннами в девятиэтажках
Эти объекты наиболее массово представлены в экспозиции нестандартного жилья. Их доля в ней составляет около 40% и оценивается примерно в 3% от совокупного объема предложения московской «вторички». Речь, прежде всего, о квартирах в домах типовой серии II-18-01 — блочных одноподъездных девятиэтажках (II-18-01/09), реже — восьмиэтажках (II-18-01/08).

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
«Первые дома этой серии были построены в 1957–1958 годах в 9-м экспериментальном квартале Черемушек (ныне — проспект 60-летия Октября), и сегодня они есть во всех районах Москвы, которые массово застраивались в 1960-е: это Черемушки, Зюзино, Царицыно, Нагатино, Текстильщики, Кузьминки, Измайлово, Медведково, Бескудниково, Северное Тушино, Хорошево-Мневники, Проспект Вернадского и т. д. Проектом здесь предусмотрены одно- и двухкомнатные квартиры, схожие по характеристикам со своими предшественниками — пятиэтажными „хрущевками“. Впрочем, „однушка“ имеет неплохой метраж даже по современным меркам (20 кв. м жилой площади), а один из вариантов „двушки“ (изначально неудачный, с проходной комнатой) позволяет жильцам провести перепланировку, убрав межкомнатную дверь и сделав отдельный вход с кухни. Особенность проектного решения дома — доступы к лифту находятся на межэтажных площадках. Непростительный для сегодняшнего потребителя недостаток планировки квартир — крошечный санузел с сидячей ванной.

Очевидно, что данные объекты имеют низкие качественные характеристики с современной точки зрения. Этим, в том числе, объясняется их постоянное присутствие в товарообороте на вторичном рынке жилья. Люди массово получали данные квартиры в 1960–1970-е, однако сейчас прежние владельцы умирают, а молодые наследники не имеют желания жить долго и счастливо в каморках, усевшись в ванне, как попугай на жердочке. Почти всегда они выставляют устаревшую недвижимость на продажу и рассчитывают приобрести современную. То есть преимущественная часть (не менее 60%) экспонируемых сегодня квартир в девятиэтажках первых серий — наследственные. Нынешний потребитель покупать такое жилье, конечно, не хочет (сидячая ванна для него — дикость), но, вопреки этому, данные объекты очень быстро вымываются с рынка. Чаще всего их приобретают люди „на первое время“, имея целью быстро закрепиться в Москве и впоследствии улучшить жилищные условия. В среднем квартиры с сидячей ванной в девятиэтажных домах продаются на 10–15% дешевле, чем аналогичное жилье в „хрущевках“ со стандартным санузлом».

1.2. Квартиры-гостинки
Этот термин сегодня используется в разговорной речи как обозначение двух типов жилых помещений — малогабаритных квартир и домов гостиничного типа. Квартирные гостинки узнаваемы по очень маленьким (2–3 кв. м) кухонным зонам (изолированные кухни отсутствуют) и крошечному санузлу с сидячей ванной. Жилая комната, как правило, также имеет малый метраж — 10–12 кв. м, но есть исключения — до 18 «квадратов». В данном случае гостинки привычно располагаются по 3–4 объекта на лестничной клетке — в отличие от домов гостиничного типа с коридорной системой размещения квартир (обычно от 10 до 40 в одной секции).

Сергей Шлома:
«Такие квартиры не следует путать с современным форматом студий — жилых помещений свободной планировки, в которых тоже нет выделенных кухонь, зато присутствует полноценный санузел, и в целом метраж больше на 10–20 кв. м. Гостинки — все же продукт советского домостроения 1960–1970 годов, это „малогабаритки“ с низкими потребительскими характеристиками.

Но надо понимать: как правило, они изначально предназначались для работников промышленных предприятий в качестве временной жилплощади в цепочке обеспечения граждан жильем „общежитие — гостинка — полнометражная квартира“. По сути, ту же функцию они выполняют и на сегодняшнем рынке недвижимости: в структуре предложения это крайне немногочисленная категория объектов, но самая быстрооборачиваемая. Для примера: собственник квартиры на Арбате или Остоженке продает ее раз в 30–50 лет, владелец типовой „однушки“ в спальном районе — в среднем раз в 10 лет. Человек, купивший гостинку, выйдет на рынок с предложением о ее реализации в среднем через 3 года. Совершая сделку по приобретению такого жилья, покупатель уже держит в уме следующую, прикидывая перспективы его продажи и покупки полноценной жилплощади. Высокая ликвидность гостинок обеспечивается их дешевизной. Так, средняя цена квартиры данного типа в старой Москве (за исключением ЦАО) сегодня в 2,3 раза ниже стоимости среднестатистической „однушки“ в тех же столичных округах».

1.3. Квартиры «для себя»
Определение «для себя» звучит странно в контексте рассмотрения жилья массовых серий, но такие условно типовые объекты все же встречаются на рынке недвижимости. Речь в данном случае идет о модификации проекта дома, а не об индивидуальности квартиры (в результате перепланировки или ремонта в ней). Такие предложения крайне редки, а конструктивные изменения хоть и улучшают потребительские свойства жилплощади, но, как правило, не влияют на цену, однако повышают ликвидность лота.

Сергей Шлома:
«В моей практике был случай — на третьем этаже кирпичной пятиэтажки продавалась квартира, в которой высота потолков составляла 3 метра. На всех остальных этажах в доме — 2,5 метра, а на третьем — 3. Дом типовой серии — как так? Выяснилось, что в свое время здесь получал квартиру начальник СМУ, и на „своем“ этаже он распорядился „поднять“ потолки на полметра. Укажи такие характеристики жилплощади в объявлении о продаже — никто не поверит. Но факт существует».

1.4. Квартиры «над арками»
В ряде случаев типовыми проектами панельной застройки в 1970-е годы предусматривалось соединение корпусов отдельно стоящих домов (чаще девятиэтажных «панелей») арками — перекрытиями, над которыми тоже размещались квартиры. Эти жилые помещения имели увеличенную комнатность и площадь — нетипичные характеристики для панельных строений. Так, если в стандартном исполнении у самых больших квартир в девятиэтажках было три комнаты, а площадь составляла 50–60 кв. м, то над арками располагалось жилье с четырьмя комнатами общей площадью 80 «квадратов». Такие варианты являлись уникальными в советское время, когда просторных квартир было наперечет. Однако качество объектов часто оставляло желать лучшего: люди жаловались на холод, а в случае близости автодороги — на вибрацию. Сегодня такие предложения не пользуются популярностью у покупателей и, несмотря на увеличенный метраж, продаются, как правило, не дороже стандартной «трешки» в этом же доме.

2. Квартиры в домах по оригинальным проектам (постсталинский период советского домостроения)
2.1. Квартиры в необычных домах
Речь в данном случае идет об объектах, появившихся не просто в результате экспериментальной застройки. «Экспериментальные кварталы» в советское время были обычным делом — в ходе их возведения отрабатывались решения и технологии для массового производства. Но некоторые проекты оказались столь оригинальными, что построенные в итоге дома не имеют аналогов на московском рынке жилья. Уникальность при этом не всегда (и даже редко) сопровождается высокими потребительскими характеристиками. Показательный пример такого объекта — т. н. дом-корабль на Тульской (ул. Большая Тульская, 2).

Сергей Шлома:
«Жилье здесь предоставлялось сотрудникам Министерства среднего машиностроения, осуществлявшего функции по управлению атомной отраслью. Поэтому в народе есть еще другое название — „дом атомщиков“. Тут почти 1000 квартир, подъезды попарно связаны коридорами, по сути это дом гостиничного типа, но с более просторными жилыми помещениями. Есть двухуровневые квартиры (около 90 кв. м) — их давали многодетным семьям, в некоторых — два балкона. Но большинство планировок не предусматривает и одного балкона, людей не устраивает теснота прихожих, узкие и крутые лестницы на второй этаж, шум с улицы (почти все окна выходят на одну сторону, и теперь это — оживленнейшая автодорога), ощущение отсутствия приватности (из-за коридорной системы). Сегодня дом смотрится неказистой громадиной, втиснутой в окружающую застройку. Хотя изначально проектировался на несравнимо более свободном пространстве, с опорами, не „замурованными“ магазинами, и в целом строение действительно должно было напоминать своим видом океанский лайнер. Но сейчас это „бельмо“ Даниловского района, морально и физически устаревшее жилье. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время здесь продается шесть квартир, все — в плохом состоянии, цены на них до 25% ниже, чем в среднем в районе».

2.2. Квартиры в ведомственных домах
Это еще одна сравнительно многочисленная категория нетипового жилья. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, доля таких объектов составляет около 40% всего нестандартного предложения. Почти все они имеют отличные потребительские свойства: высокое качество строительства и материалов сочетается с продуманными планировками и большими жилыми площадями. Квартиры в ведомственных домах максимально востребованы и часто продаются на 10%, в ряде случаев на 15% дороже современного жилья сопоставимого уровня комфорта.

Сергей Шлома:
«Риэлторы называют такие объекты „дома из желтого кирпича“. Около ста их находится в ЦАО — прежде всего, это жилье, предназначавшееся для руководящего состава ЦК КПСС, Политбюро, Министерства обороны и Совмина. Еще несколько десятков домов — в т. н. Царских селах: локациях в Кунцево, Новых Черемушках, на улицах Удальцова, Мосфильмовской, на Речном вокзале, Соколе и в некоторых других районах.

Ведомственные дома строились в основном с середины 1960-х по начало 1980-х годов. Квартиры в них получали руководители различных советских ведомств — люди, обладавшие властью и деньгами. Однако это поколение уходит, уровень дохода их наследников далеко не всегда позволяет содержать такую жилплощадь и платить за нее большие налоги. Поэтому объекты нередко появляются в продаже, и „ведомственный“ состав жильцов постепенно меняется. По нашим оценкам, сегодня около 25% тех, кто живет в „домах из желтого кирпича“, — новые собственники. Чаще всего покупка этих квартир не является случайной, люди специально их ищут, готовы ждать и нередко переплачивать».

3. Квартиры в парадных «сталинских» домах
«Сталинки» в целом занимают заметную долю на современном рынке жилья — около 7–8% совокупного объема предложения на московской «вторичке». Дома отличаются в зависимости:
— от периода застройки: начало 1930-х годов — преимущественно невысокие, до шести этажей, из красного кирпича, часто с деревянными перекрытиями; 1930–1940-е — монументальные строения с богато декорированными фасадами; в 1950-х — с более скромной отделкой;
— от категории жильцов, которым предназначалось жилье: парадного типа в престижных районах — для элиты советского общества; в домах попроще, например, в районах на востоке города — для инженеров и рабочих.

В рамках данного исследования интерес представляют нестандартные «сталинки» — их мало, не более 5% в общей экспозиции «нестандарта», все они — из группы т. н. парадных домов, воплотивших роскошь сталинского ампира.

Сергей Шлома:
«Характерная черта таких квартир — очень высокие потолки, до четырех с лишним метров. На площадке две, максимум четыре квартиры. Некоторые планировки предусматривают комнаты для прислуги. В свое время это было самое престижное жилье в стране. Более того в категории „элит“ оно оставалось до середины 2000-х, несмотря на очевидные недостатки для современного потребителя: изношенность коммуникаций, отсутствие мест для парковки (исторически они были не нужны: авторитетные жильцы передвигались на служебных автомобилях), часто маленькие кухни (не предполагалось, что представители номенклатуры и интеллигенции себе готовят). Перечисленные минусы особенно актуальны для самых знаменитых „сталинок“ — высоток.

Сегодня на московском вторичном рынке жилья представлена к продаже 21 квартира в сталинских высотках. Потенциальный покупатель данных объектов, как и покупатель квартиры в ведомственном доме, много слышал и читал об этих строениях, выделяет их среди всей московской недвижимости и хочет жить именно здесь. Однако есть отличие: если бывшее ведомственное жилье предпочитают москвичи и иностранцы, то около 70% тех, кто приобретает квартиру в сталинской высотке, — обеспеченные представители богатых российских регионов, это люди, для которых такие дома — символ столицы, а право собственности на недвижимость в них — свидетельство принадлежности к элите».

4. Мегаквартиры с непродуманными планировками
Такие объекты появились, как принято говорить, в тучные 2000-е, когда росло благосостояние населения, а активизировавшиеся в столице застройщики пользовались ажиотажем на рынке недвижимости и не задумывались об оптимизации площадей. В результате рынок пополнили квартиры-гиганты в многоэтажных домах — жилье бизнес-класса метражом 200–500 «квадратов». Интерес к хоромам в многоэтажках, как любой модный порыв, быстро прошел, а по большей части нелепые по своим планировочным решениям квартиры остались. Продать их сегодня можно только с огромным — им подстать — дисконтом порядка 50%.

Сергей Шлома:
«Это строительный абсурд: современные, часто высокого качества строительства дома и совершенно безумные планировки квартир вроде двух изолированных комнат, трех санузлов, хранилища для шуб. В квартире не сделаешь больше окон, чем можно расположить в наружной стене, а как распорядиться избыточным внутренним пространством? В итоге жилье плохо освещено, в нем много нежилых помещений — несколько санузлов, сауна, гардеробные, холл площадью 50 кв. м… Сегодняшний покупатель оптимизирует затраты, он не готов оплачивать излишки, имеющие минимум функциональности. Но оптимизировать пространство в 300 „квадратов“, в котором всего три окна, невозможно. Такие квартиры сосредоточены на юго-западе — в районе активной застройки начала 2000-х, и почти все они обречены висеть мертвым грузом в базах данных. Их редкие покупатели — большие семьи, которым нужно много места. А решающим фактором в выборе является очень большая скидка, позволяющая приобрести жилье бизнес-класса фактически вдвое дешевле среднерыночных аналогов».

5. Квартиры с претенциозным ремонтом
Ремонт, выходящий за рамки стандартного, — всегда показание к дисконту. Исключения очень редки, но случаются, когда специфические вкусы продавца и покупателя совпадают — например, в отношении квартир, оформленных с национальным колоритом, если стороны сделки, допустим, представители одной национальности. Однако в абсолютном большинстве ситуаций продажа жилья с претенциозным ремонтом возможна только со скидкой — около 10% в низших ценовых категориях, до 30% в категории повышенной комфортности.

Вывод
Большинство нестандартных квартир, представленных сегодня на московском вторичном рынке жилья, могут быть проданы только при условии дисконта — от 10% до 50%. Исключение составляют объекты с отличными потребительскими характеристиками в престижных ведомственных домах и некоторых «сталинках». Собственник, выставляющий на продажу т. н. нестандартную квартиру, должен понимать, что специфику и оригинальность предложения, скорее всего, никто не оценит, а несговорчивость в вопросах торга грозит растянуть срок экспозиции жилплощади на годы и в итоге так и не привести к сделке.