Рост ипотечных ставок и ноябрьский локдаун не остановили покупателей «вторички»: спрос на 10% превысил показатель сентября

Согласно исследованию, проведенному специалистами профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья Москвы сложилась алогичная ситуация — на фоне факторов снижения спроса (таких как удорожание ипотеки, завышение цен, дефицит ликвидного предложения, инфляционные процессы) активность покупателей в октябре увеличилась: по отношению к сентябрьским значениям число авансов и сделок выросло на 10%. В ноябре наблюдается та же динамика, несмотря на недельный локдаун. Эксперты объясняют явление инерцией спроса и страхом инфляции у потенциальных покупателей — ввиду отсутствия альтернативных возможностей вложения финансовых средств недвижимость остается выгодным активом для их сбережения.

Несмотря на дефицит бюджетных объектов при достаточно высокой заинтересованности в них (спрос на 10% выше предложения, ликвидные квартиры экономкласса находятся в продаже не дольше 2-х недель), повышения цен на «вторичке» не наблюдается, впрочем, как и ожидаемой коррекции.

В ближайшей перспективе развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке, прогнозируют в компании. Приведет ли это к снижению цен, будет зависеть от различных факторов, в частности, от изменения объема предложения и инфляции.

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость проанализировали динамику спроса на вторичном рынке жилья Москвы. Исследование, в частности, выявило 50%-ное снижение октябрьского показателя в годовом выражении, однако специалисты называют такое сравнение не вполне корректным ввиду специфичности рыночной ситуации 2020 г. (ажиотажный покупательский спрос). Данные октября в 2021 и в спокойном 2019 гг. находятся примерно на одном уровне, отмечают в ИНКОМ-Недвижимость.

Относительно последних изменений эксперты заявляют, что увеличение ключевой ставки ЦБ (до 7,5%) и, как следствие, базовой ипотечной ставки (до критичной для рынка психологической отметки 10%) не снизили активность покупателей. Напротив, октябрь по числу сделок и авансов на 10% опередил показатель сентября; в первой половине ноября статистика соответствует октябрьской, и даже недельный локдаун в начале месяца не уменьшил количество звонков клиентов.

«Такие факторы, как удорожание ипотечных кредитов и, одновременно, рост рентабельности банковских вкладов, завышенная стоимость предложения, инфляционные процессы, неизбежно должны привести к постепенному ослаблению покупательского интереса. Тем не менее, в настоящий момент этого не происходит. Ситуация выглядит алогичной, и, вероятно, перечисленные факторы сработают позже.

Однако инерция спроса велика. С одной стороны, продолжается обслуживание ипотечных заемщиков с кредитами, одобренными по прежним ставкам (до повышения), существуют льготные ипотечные программы. С другой, доходность банковских вкладов увеличилась не столь существенно, чтобы инвестиции в недвижимость потеряли актуальность. Кроме того, инфляция способна вызывать разнонаправленную реакцию у потенциальных покупателей жилья и привести как к уменьшению спроса, так и наоборот, — объясняет директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. — Мы по-прежнему наблюдаем дефицит бюджетного предложения, который наряду с высокой активностью покупателей блокирует снижение цен на рынке, ведь именно в масс—маркете сосредоточен основной спрос на московскую ''вторичку'' — около 75% сделок. В сложившихся условиях ликвидные квартиры экономкласса, которые грамотно оценены, находят покупателей очень быстро — за 2 недели. Востребованность таких объектов примерно на 10% выше, чем их количество в экспозиции».

Как утверждают специалисты компании, в последние месяцы рынок находится в постоянном ожидании ценовой коррекции, однако практика сделок показывает: сегодня она фактически нулевая. Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за месяц средняя стоимость объектов на «вторичке» столицы увеличилась на 0,1%, в годовом выражении положительная динамика составила 15,8%. Более всего медианная цена увеличилась в ЮАО, ВАО и СВАО: за год на 25,8%, 20,3% и 19,1% соответственно; за месяц — плюс 0,8% в ЮАО и ВАО, плюс 0,6% в СВАО.

По словам Дмитрия Таганова, руководителя Аналитического центра компании, лидерство этих округов по повышению стоимости лотов соответствует общей тенденции развития вторичного рынка: больше всего квартиры дорожают в локациях с относительно бюджетным предложением, которое всегда востребовано у покупателей. Ценовой прирост за год обусловлен активностью рынка в первом полугодии, сегодня стоимость жилья уже чрезмерно завышена.

«Бытует мнение, что сейчас рынок достиг ценового максимума и перешел на плато, однако я в это не верю. Считаю, что мы наблюдаем временное явление, но вектор развития событий пока определить сложно, — говорит Сергей Шлома. — Неизбежным является сокращение количества сделок в следующем году за счет повышения ипотечных ставок — примерно на 20%.

Приведет ли это к коррекции цен, будет зависеть от нескольких факторов, в частности, от изменения объема предложения и инфляции в стране. Если Центробанку удастся затормозить инфляционные процессы за счет ключевой ставки, можно будет говорить о коррекции цен на жилье, в обратном случае даже при сохранении фактической стоимости квартиры финансовая нагрузка на покупателя увеличится. Вместе с тем, в условиях отсутствия альтернативных возможностей вложения денег, недвижимость остается приоритетным активом для сохранения средств».