Самое экономичное жилье на «вторичке» старой Москвы – в районе Некрасовка – за год подорожало на 26,7%

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели предложение вторичных квартир в старых границах Москвы (исключая ЗелАО) и составили ТОП-5 районов с низкой стоимостью жилья. Лидером рейтинга стала Некрасовка (ЮВАО) с медианной ценой 193,9 тыс. руб. за «квадрат», также в список попали Бирюлево Западное и Восточное (ЮАО), Южное Бутово (ЮЗАО) и Выхино-Жулебино (ЮВАО).

Специалисты сравнили ценовые показатели в перечисленных локациях со средними в округах и проанализировали динамику их изменения в годовом выражении. Кроме того, в Департаменте вторичного рынка компании определили категории покупателей, формирующих спрос в исследуемых районах.

В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость провели исследование экспозиции вторичного жилья в старых границах Москвы (исключая ЗелАО) и выявили пять районов с самой низкой средней стоимостью 1 кв. м (в рейтинг вошли локации, где объем предложения составил не менее 100 объектов, — для наиболее точного отражения текущей ценовой картины в сегменте вторичного жилья).

Первое место в списке занял район Некрасовка (ЮВАО): средняя стоимость 1 кв. м составляет 193,9 тыс. руб. (что на 15% меньше, чем в среднем по округу). Хотя Некрасовку принято причислять к районам-аутсайдерам за счет расположения (за МКАД, на территории бывших полей аэрации «Мосводоканала»), не все специалисты рынка недвижимости разделяют эту точку зрения.

«В этом районе активно ведется жилищное строительство, и вторичный рынок регулярно пополняется предложением в новых домах — сейчас на продажу выставлены 600 квартир, и спрос стабилен; его вряд ли можно назвать депрессивным или аутсайдером, — считает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

— Транспортная ситуация здесь улучшилась: в 2019 году в Некрасовке открылась одноименная станция метро, есть автобусные маршруты до соседних станций метро „Выхино“, „Косино“, „Лухмановская“, „Братиславская“. Социальная инфраструктура пополняется школами, детсадами и поликлиниками, в 2022 году планируется открыть парк и спорткомплекс. На Люберецких очистных сооружениях проходит масштабная реконструкция, что должно улучшить экологические показатели».

Второе место в ТОП-5 занимает район Бирюлево Западное (ЮАО), где вторичное предложение оценивается в среднем в 204,8 тыс. руб. за квадратный метр; третья позиция — у района Бирюлево Восточное (ЮАО) с 205,7 тыс. руб. за «квадрат». Эти показатели существенно уступают стоимости 1 кв. м в целом по Южному округу — на 19% и 18,6% соответственно.

Низкая цена жилья во многом обусловлена сложившейся репутацией этих локаций как неблагополучных с точки зрения качества жизни, и один из основных минусов здесь — отсутствие метро. В жилом фонде преобладают типовые панельные дома 1970–80 гг. постройки, невысокая стоимость квартир обеспечивает устойчивый покупательский спрос, отмечают специалисты компании. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на «вторичке» в Бирюлеве Западном экспонируются 170 лотов, в Бирюлеве Восточном — 420 лотов.

На четвертой строчке в списке — Южное Бутово (ЮЗАО), где средняя стоимость 1 кв. м на данный момент равна 207,1 тыс. руб. (на 23% меньше усредненной цены «квадрата» в Юго-Западном округе).

Южное Бутово является вторым по площади в прежних границах столицы, в настоящий момент на продажу здесь представлено 920 вторичных объектов. В этом районе хорошо развита социальная и транспортная инфраструктура, жилой фонд преимущественно современный, и ведется качественная застройка, много зеленых зон — Бутовский лесопарк и Ландшафтный парк «Южное Бутово», Новокурьяновский лесопарк и прочие.

Пятое место принадлежит району Выхино-Жулебино (ЮВАО) — 213,4 тыс. руб. (на 6,6% меньше, чем в среднем по округу). «Здесь представлен достаточный выбор доступных предложений — 610 лотов на вторичном рынке. Район находится на границе с подмосковным Люберецким, и многие его жители, желающие перебраться в Москву, рассматривают покупку квартиры именно на территории Выхино-Жулебина», — объясняет Дмитрий Таганов.

Притом что стоимость вторичного жилья в перечисленных районах является наиболее демократичной в старой Москве, в годовом выражении она существенно увеличилась. Так, в районе Бирюлево Западное средняя цена 1 кв. м за год выросла на 30%, в Бирюлеве Восточном — на 27,7%. Подорожание на 26,7% и на 26,3% за год зафиксировано в Некрасовке и Южном Бутове соответственно. В квартирах Выхино-Жулебина средняя цена «квадрата» стала выше на 20,6%.

«Жилье в этих районах пользуется спросом в связи с ценовой доступностью, именно поэтому происходит увеличение стоимости — согласно тенденциям рынка недвижимости, а высокие темпы подорожания за год обусловлены активностью вторичного сегмента в первом полугодии. В настоящее время цены уже чрезвычайно завышены», — комментирует Дмитрий Таганов.

О категориях покупателей, формирующих спрос в исследуемых локациях, рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Покупателей вторичной недвижимости в наиболее дешевых окраинных районах можно разделить на две группы. В первой т.н. локалы — те, кто изначально при приобретении квартиры не планирует менять округ или даже район своего проживания. Им комфортно в своих локациях, пусть даже такое субъективное мнение противоречит объективным факторам. Зачастую это люди, которые (возможно, как и их родители) провели здесь долгие годы, привыкли к своему месту жительства и инфраструктуре и не хотят отсюда уезжать. А благодаря сравнительно невысокой стоимости квартир можно совершить выгодную сделку.

Другая категория покупателей — те, кто не имеет средств на приобретение недвижимости в более дорогих районах Москвы, в особенности большей по площади. В данную группу входят как москвичи, так и покупатели из регионов РФ и бывших союзных республик, перебирающиеся в Москву. В массе своей это люди с низкооплачиваемой работой, им сложно получить в банке кредит на покупку жилплощади, поэтому их интерес сосредоточен в основном в сегменте наиболее дешевого жилья».