В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, в какой форме начинает новый сезон вторичный рынок загородного жилья Подмосковья. Так, все форматы продемонстрировали за год отрицательную ценовую динамику, стоимость дач и вовсе упала на 40%, до 5,2 млн руб. Однако эксперты считают, что это нельзя принимать за сигнал скорого восстановления рынка, основной проблемой которого по-прежнему является неадекватное ценообразование. Как следствие, средний срок экспозиции объектов на «вторичке» достиг восьми месяцев, а 80% лотов имеют крайне малые шансы на реализацию.
В настоящий момент на вторичном загородном рынке жилья Московского региона насчитывается 79 461 объект, что на 6% меньше, чем годом ранее. Коттеджи составляют 44% предложения, следом идут земельные участки (29%), четверть ассортимента — это дачи, 2% приходится на блокированные дома — таунхаусы и дуплексы. Больше всего лотов расположено на Белорусском направлении (16%), а также Киевском (12%), Рижском (12%) и Ленинградском (10%).
Средняя площадь выставленного на продажу коттеджа равна 244 кв. м, дачи — 132 кв. м, блокированного дома — 214 кв. м, земельного участка — 12 соток.
За отчетный период во всех форматах зафиксировано уменьшение средней цены предложения. Так, стоимость коттеджа сейчас составляет 13,3 млн руб., что ниже показателей начала 2017 года на 15,3%, цена дачи упала на 39,5% и оказалась равна 5,2 млн руб., таунхаусы и дуплексы подешевели на 12%, до 16,2 млн руб., земельные участки — на 13%, до 2 млн руб.
«Говорить о возможном восстановлении рынка еще рано, — считает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Несмотря на то, что мы видим снижение средней стоимости вторичных объектов, она по-прежнему не соответствует их качественным характеристикам. Если продавцы и меняют ценник, то скорее от ощущения безысходности. Вносит свои корректировки и тот факт, что высокобюджетные лоты нередко снимают с продажи, так и не дождавшись покупателей. Куда более показательны здесь сроки экспозиции: за год они выросли примерно на два месяца, и теперь искать нового владельца для коттеджа, дачи или участка приходится в среднем по восемь месяцев, в случае с таунхаусами или дуплексами — по семь».
«Отложенный спрос на готовые для проживания дома высок, — добавляет руководитель офиса „Сретенское“ Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — Клиенты согласны платить за качественные объекты, куда можно сразу переехать жить, но проблема в том, что восемь из десяти лотов на загородной „вторичке“ морально устарели и не соответствуют требованиям сегодняшних покупателей. А значит, имеют очень маленькие шансы на продажу».
Невзирая на пессимистичные настроения, в феврале 2018-го был зафиксирован всплеск числа сделок в размере 20% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. 38% клиентов выбрали коттеджи, 37% — земельные участки, 23% — дачи, 2% — блокированные дома. Впрочем, по мнению экспертов, рассматривать этот рост как долгосрочную тенденцию преждевременно.
«Раньше бытовала точка зрения, что „вторичка“ поддержит загородный рынок в условиях стагнации первичного сегмента, — подытоживает директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. — Однако сейчас уже ясно, что такой сценарий не подтвердился. Я бы сказал, это происходит на фоне общего падения спроса на „загородке“, связанного с отсутствием денег у населения и страхом нерациональных трат. По моим прогнозам, продажи на вторичном рынке не покажут в наступившем сезоне значительной отрицательной или, тем более, положительной динамики, а цены могут снизиться еще на 10–15%».
