Впервые за 5 лет московский вторичный рынок жилья проводил лето сокращением предложения: отрицательная динамика составила 8,1 %

Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость зафиксировал сокращение объема предложения на московском вторичном рынке жилья на 8,1% за июнь—август 2016 года. Количество выставленных на продажу объектов незначительно, но последовательно уменьшалось с каждым летним месяцем и, в конце концов, по итогам последнего впервые с 2011 года оказалось меньше, чем на исходе мая. Тенденция тем более интересная, что отмечена в период сниженного (как вследствие общего кризиса, так и под воздействием традиционного сезонного фактора) покупательского спроса. По оценкам специалистов компании, такая динамика соответствует в целом нетипичной для кризисного рынка картине предложения в 2015—2016 гг. Кроме того, свидетельствует о некотором ухудшении к концу лета рыночной конъюнктуры для покупателей.

По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с 2011 года, когда объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы сократился в течение июня—августа на 9,5%, до нынешнего лета этот показатель демонстрировал пусть незначительную, но положительную динамику:

Год	Объем предложения по итогам месяца, шт.		Динамика
Год	май	август	Динамика
2011	53 662	48 546	- 9,5 %
2012	54 658	54 909	+ 0,5 %
2013	38 780	39 376	+ 1,5 %
2014	40 211	40 694	+ 1,2 %
2015	42 647	43 395	+ 1,8 %
2016	43 297	39 790	- 8,1 %

Данные эксклюзивной базы данных ИНКОМ-Недвижимость в целом подтверждают указанную тенденцию:

Год	Количество объектов по итогам месяца, реализуемых компанией на эксклюзивной основе, шт.		Динамика
Год	май	август	Динамика
2011	9 028	8 034	- 11 %
2012	8 457	8 668	+ 2,3 %
2013	8 834	8 984	+ 1,7 %
2014	10 266	11 045	+ 7,6 %
2015	12 182	13 062	+ 7,2 %
2016	12 192	11 298	- 7,3 %

Очевидная тенденция к сокращению объема предложения на московском вторичном рынке жилья в нынешнем году проявилась именно летом: в июне количество экспонируемых объектов уменьшилось по сравнению с маем на 3,6%, в июле относительно июня — на 3,3%, в августе отрицательная коррекция в месячном выражении составила 1,5%. До этого данный показатель ожидаемо снизился в феврале (на 2,1%) с восстановлением «полноценного» спроса после изобилующего выходными января. А после вплоть до июня демонстрировал незначительную динамику в диапазоне от — 0,6% до + 0,2% в месяц.

При этом в ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание: сформировавшаяся летом тенденция сокращения объема предложения на московском вторичном рынке жилья свидетельствует об относительной стабильности покупательской активности, но не об увеличении спроса по сравнению с остальными месяцами текущего года.

Тем не менее, покупателей и продавцов, готовых к активным действиям по решению своих жилищных вопросов, на летнем рынке оказалось достаточно, чтобы не допустить накопления предложения. В этой связи специалисты также отмечают характерную особенность нынешнего лета: традиционный сезон отпусков оказался заметно скорректирован ухудшением материального положения значительной части населения. «Люди остались дома, понимая, что не могут позволить себе расходы на отдых в числе прочих, более значимых трат. Многие покупатели недвижимости, которые в иных обстоятельствах пришли бы на рынок жилья осенью, прежде отдохнув на „турецких берегах“, просто никуда не поехали. А раз так — занялись своими жилищными вопросами. Как следствие, показатели покупательской активности нынешним летом снизились по сравнению с предшествующими сезонами не так существенно, как это обычно бывает», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Относительная летняя активность участников рынка в итоге и привела к уменьшению объема предложения — прежде всего, за счет наиболее ликвидных объектов. По мнению специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, оптимальное соотношение цены и качества экспонируемого жилья отмечалось в июне—июле. К концу августа приобрести высококачественный объект по минимально возможной в конкретном случае цене стало сложнее. С одной стороны, уменьшился выбор, с другой — продавцы встали на «низкий старт» в ожидании «высокого» осеннего сезона, традиционно сопровождающегося увеличением потока покупателей.

В целом, можно отметить, что летнее снижение объема предложения произошло при сохранении основных кризисных тенденций — в первую очередь, общего сокращения спроса. Статистика обращений в ИНКОМ-Недвижимость по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем августе сопоставима с показателями год назад, но хуже, чем в докризисном 2014-м (-12,1%). Однако примечательным является тот факт, что вторичный рынок жилья Москвы 2015—2016 гг. избежал затоваривания даже в моменты максимального падения покупательской активности.

Для большей наглядности продемонстрируем, как менялось количество выставленных на продажу объектов в течение 2008—2016 гг.:

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы, 2008—2016 гг.

Так, в период с августа 2008-го по август 2010 года объем предложения на московском вторичном рынке жилья увеличился на 47% (с 31 311 до 46 137 объектов), а максимальный показатель за всю историю наблюдений был отмечен в ноябре 2010 года — 57 534 объекта. За два последних года (с августа 2014-го по август 2016-го) количество экспонируемых лотов даже незначительно уменьшилось (на 2,3%), но и зафиксированное в октябре 2015 года наибольшее значение (46 650 объектов) не превысило исторический максимум.

Такая в целом статичная картина предложения московской «вторички» в 2015—2016 гг. — следствие, в том числе, неготовности значительной части потенциальных продавцов к снижению цен, которое сегодня диктует рынок. «Многие собственники объектов так и не смогли смириться с фактическим удешевлением своего жилья за последние полтора года в среднем на 15–20% и, понимая, что продать квартиру по той цене, которую они считают справедливой, не получится, предпочитают занять выжидательную позицию и жить надеждой на „светлое будущее“. И в определенной мере это регулирует рынок с учетом нынешних покупательских потребностей. По нашим оценкам, в настоящее время реальный шанс быть проданными имеют не более 20 квартир из 100 представленных в централизованных базах данных — только те объекты, владельцы которых готовы грамотно работать с ценой. Сегодня этого количества в целом достаточно для сократившейся вследствие кризиса покупательской аудитории», — резюмирует Сергей Шлома.