За четыре года доля альтернативных сделок на «вторичке» Москвы выросла с 49% до 75%

В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость проследили за тем, как на вторичном рынке жилья старой Москвы менялась доля альтернативных сделок (одновременная продажа квартиры и покупка нового объекта). С 2007 по 2014 годы она колебалась от 68% до 78%, однако в период снижения цен начала уменьшаться и по итогам 2017-го составила лишь 49%. Одна из основных причин этого — «альтернативщики» продавали квартиры, но на время откладывали покупку, надеясь на дальнейшее удешевление недвижимости.

С 2018 года, когда цены вновь пошли вверх, конъюнктура на вторичном рынке жилья изменилась. В 2020-м, до введения режима всеобщей самоизоляции, доля альтернативных сделок составляла 70%, на данный момент — 75%. По мнению специалистов компании, из-за роста цен (за год средняя стоимость 1 кв. м вторичных квартир поднялась на 17,5%) потребители опасаются попасть в ситуацию, когда промедление с покупкой жилья после продажи предыдущего объекта может обернуться дополнительными расходами. При этом часть таких сделок — т.н. скрытые альтернативы, когда люди по отдельности занимаются продажей, а затем покупкой квартир (чтобы не встраиваться в цепочку сделок или при сложностях с подбором подходящего варианта).

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья старой Москвы выросла на 17,5%, с 226,8 тыс. рублей до 266,5 тыс. рублей. Усредненная стоимость объекта за отчетный период повысилась на 7,8%, с 14,1 млн рублей до 15,2 млн рублей. Больше других категорий жилья в годовом выражении подорожали 1-комнатные квартиры: средняя цена предложения «квадрата» увеличилась на 22,1%, с 212,2 тыс. рублей до 259,1 тыс. рублей, а стоимость лота — на 21,8%, с 7,35 млн рублей до 8,95 млн рублей.

ТОП-3 округов старой Москвы (кроме ЗелАО) с наибольшим ростом цен на вторичное жилье за год

Заметное повышение среднего уровня цен на вторичном рынке недвижимости столицы повлияло в том числе на изменение доли альтернативных сделок, в рамках которых одновременно происходит купля-продажа нескольких квартир с участием двух и более сторон. В период с 2007 по 2014 годы число подобных операций, по оценкам ИНКОМ Недвижимость, было превалирующим — от 68% до 78%. Однако после мощного скачка спроса в конце 2014-го, вызванного серьезным ослаблением рубля, цены начали постепенно снижаться, в 2017-м они достигли «дна» — по итогам того года средняя стоимость предложения 1 кв. м на «вторичке» столицы составила 177,6 тыс. рублей. В то же время, согласно подсчетам специалистов компании, доли альтернативных и прямых продаж на вторичном рынке практически сравнялись — 49% против 51% соответственно. Одной из основных причин столь существенного снижения числа «альтернатив» стало изменение поведения участников рынка: ожидая дальнейшего снижения цен, люди на время откладывали покупку квартиры после реализации имевшегося у них объекта.

В 2018-м в силу определенных факторов (уменьшение доходности банковских вкладов, рост доступности ипотеки, активизация т.н. консервативных инвесторов и т. д.) спрос и, как следствие, стоимость вторичных квартир начали расти, что создало условия для возвращения показателей по альтернативным сделкам на высокий уровень. В 2020-м, до начала периода всеобщей самоизоляции, объем альтернативных сделок на вторичном рынке столицы был равен 70%, на данный момент специалисты компании оценивают его в 75%.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «В случае прямой продажи квартиры бывшие собственники чаще всего кладут полученные деньги в банк либо тратят их на собственные нужды (покупка машины, переезд за границу и т. п.). Есть люди, которые просто продают ненужную жилплощадь и остаются с крупной суммой на руках, но их немного — в целом потребители опасаются, условно говоря, выходить из недвижимости в чистые деньги.

Кроме того, сейчас участников рынка пугает опыт последнего года: из-за быстрого роста цен, начавшегося после окончания периода самоизоляции, задержка с покупкой новой квартиры после реализации предыдущего объекта могла обернуться дополнительными тратами, порой весьма значительными.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в прошлом июне средняя стоимость предложения 1-комнатной квартиры в самых бюджетных округах столицы (ЮАО, ЮВАО, ВАО), где особенно высока активность покупателей, находилась на уровне 6,6-7 млн рублей. И когда собственники продавали жилплощадь и не покупали сразу же „альтернативу“ того же ценового уровня (например, в другой локации), то уже в июле-августе им приходилось искать дополнительные средства — например, занимать их или даже брать ипотеку. Если же потенциальные покупатели надеялись, что рост цен временный и скоро остановится, то осенью их ждало еще более сильное разочарование, так как подобные лоты дорожали к тому времени порой на полмиллиона-миллион рублей».

Согласно наблюдениям аналитиков компании, цены предложения на вторичное жилье, в особенности в самых востребованных у покупателей локациях, постепенно увеличиваются, так как некоторые продавцы продолжают надеться на удорожание квартир и выставляют их на продажу по завышенной стоимости. К настоящему моменту, по подсчетам Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена 1-комнатной квартиры в ЮАО составляет уже 8,6 млн рублей, в ЮВАО и ВАО — 8,1 млн рублей.

При этом нужно учитывать, что не всегда участникам рынка удается одновременно продать и купить квартиру. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Если проанализировать формы договоров, заключаемых в нашей компании, то только в половине из них будет заявлена альтернативная купля-продажа жилья.

Причина в том, что определенная часть продаж — это, так сказать, скрытые „альтернативы“. Иногда люди по отдельности занимаются сначала продажей, а потом покупкой жилплощади, так как не хотят становиться „звеном“ целого ряда сделок — на вторичном рынке иногда выстраиваются крайне сложные „цепочки“, и в том случае, когда срывается одна купля продажа, другие также могут не состояться.

Хотя по факту потребители совершают ту же „альтернативу“, т. е. продают имеющуюся у них квартиру ради приобретения другого объекта.

Также бывают случаи, когда людям приходится откладывать покупку альтернативной жилплощади из-за сложностей с подбором подходящего варианта. Напомню, что в прошлом году из-за ажиотажного спроса на вторичном рынке заметно сократился объем ликвидного предложения, особенно в массовых сегментах жилья».