За год спрос на «загородке» вырос на 16%, сумма сделки с «малоэтажкой» снизилась на 19%

Закрывая «высокий сезон», специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали динамику спроса и изменения цен реализации на первичном рынке загородного жилья Подмосковья по итогам третьего квартала 2016 года.

Совокупный спрос: +16%

«Высокий сезон» на «загородке» завершен, и, несмотря на неослабевающие кризисные явления, главный рыночный показатель — продажи — продемонстрировал положительную динамику. Так, если в третьем квартале 2015 года было реализовано 3 580 объектов, и последующие шесть месяцев эта цифра только уменьшалась, то во втором квартале 2016-го было приобретено уже 3 854 лота, в третьем — 4 149 объектов. Именно за счет активного третьего квартала годовой прирост реализованного спроса составил 15,9%.

Половина покупок — УБП, три четверти сделок — в «экономе»

Лидерство среди приобретаемых форматов по-прежнему удерживают участки без подряда — в третьем квартале 2016 года на их долю пришелся 51% сделок. Впрочем, это на 11 п.п. меньше, чем годом ранее, чему виной многочисленные низкокачественные проекты, представленные в предложении. На втором месте — прибавившее 12 п.п. малоэтажное строительство — самый доступный по цене тип загородного домовладения, его выбрали 33% покупателей. Популярность коттеджей не столь велика: в третьем квартале 2016-го на этот формат пришлось 8% спроса, что на 1 п.п. меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. 6% продаж у таунхаусов, 2% — у дуплексов, эти цифры остались на прежнем уровне.

Что касается классов, 76% сделок заключено в сегменте «эконом», 17% относится к комфорт-классу, 4% реализованного спроса — это бизнес-класс, 3% — высшие ценовые сегменты. Годовые колебания спроса во всех классах не превысили 1–2 п.п.

Бюджет покупки: +23% у коттеджей, -19% у «малоэтажки»

Средняя стоимость реализации по рынку в целом не показала за год значительных изменений, которые можно было бы ожидать, если учесть ситуацию с дефицитом новых качественных проектов и распроданностью уже существующих. Так, в третьем квартале 2015 года она была равна 3,6 млн руб., а в том же периоде нынешнего — 3,7 млн руб., т. е. рост составил всего 2,8%.

Самым подорожавшим форматом на «загородке» стали коттеджи: за год средняя цена их реализации возросла с 13,7 млн руб. до 16,8 млн руб., т. е. на 22,6%. Здесь тоже наложила свой отпечаток нехватка бюджетных проектов. Средняя сумма сделки с таунхаусами увеличилась на 6%, до 8,9 млн руб. Остальные форматы продемонстрировали уменьшение среднего чека покупки. Наиболее серьезное падение зафиксировано у дуплексов: здесь бюджет сделки снизился на 24%, с 9,6 млн руб. до 7,3 млн руб. Несколько меньше — на 19% — подешевели квартиры в «малоэтажках», теперь средняя цена их реализации равна 3 млн руб. Наконец, самыми стабильными оказались участки без подряда: их средняя стоимость в третьем квартале 2016-го, как и годом ранее, составила 1,3 млн руб.

Цены в бизнес-классе достигли годового минимума — 10 млн руб.

Если говорить о классах, то сильнее всего чек покупки изменился в сегментах «премиум» и «де люкс». В первом случае средняя стоимость реализации увеличилась за год на 58,1%: с 14,8 млн руб. в третьем квартале 2015 года до 23,4 млн руб. в аналогичном периоде 2016-го, во втором — на 44%, с 38,4 млн руб. до 55,3 млн руб.

В экономклассе зафиксирован подъем цены на 6,3%, теперь такой лот приобретают в среднем за 1,7 млн руб. Домовладение в сегменте «комфорт» обходится примерно в 5,1 млн руб., это на 9% меньше, чем в прошлом году. Наконец, бизнес-класс, который из-за кризиса показывал на протяжении года отрицательную ценовую коррекцию, в третьем квартале 2016-го остановился на отметке 10 млн руб. Таким образом, средний бюджет сделки уменьшился на 8,3%.

Мнение специалиста: спрос растет только в успешных проектах

Руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов отмечает: «Действительно, в третьем квартале этого года мы увидели рост покупательского интереса к качественным проектам. Что касается поселков более низкого уровня, которыми сейчас заполнен рынок, там таких позитивных изменений не произошло, и продажи по-прежнему идут со скрипом. То же самое можно сказать про средний чек покупки: в удачных поселках его сумму удается удерживать и, больше того, повышать на 5–10%, а в неликвидных даже дисконт в 20% не сильно помогает продажам.

Снижение стоимости реализации в малоэтажном строительстве, на мой взгляд, объясняется не столько уменьшением цены квадратного метра, сколько совокупностью факторов — в первую очередь, популярностью более дешевых объектов, все-таки этот формат характерен для низкого ценового сегмента. Однако демократичные цены во многом и являются тем фактором, который позволяет „малоэтажке“ оставаться стабильно востребованной».