За пять лет средняя цена вторичной квартиры в ЦАО выросла на 5,8 млн руб., в ВАО – на 3,3 млн руб.

Специалисты Аналитического центра и Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость выявили среднюю стоимость квартир по округам и районам старой Москвы, а также сравнили полученные результаты с показателями пятилетней давности. Также они прокомментировали снижение цены покупки объектов против заявленной в предложении и сделали прогноз на ближайшую перспективу.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в сентябре в экспозиции вторичного рынка старой Москвы среднестатистическая квартира стоит 14,6 млн руб. — показатель увеличился на 27% по отношению к данным сентября 2017 г. (11,5 млн руб.).

Наибольшая средняя стоимость квартир зафиксирована в Центральном административном округе — 43,3 млн руб., по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. это значение выросло на 16%. На последней строке рейтинга по данному показателю находится Восточный округ — 11,2 млн руб. против 7,9 млн руб. пять лет назад (средняя цена увеличилась на 43%). За исследуемый период более всего — на 52% — медианная цена квартиры поднялась в ЮАО, менее всего — в Западном округе, на 14%. Средняя стоимость квартир в ЦАО в 2,3 раза превышает величину этого показателя в следующем за ним округе — ЗАО, она также в 3,9 раза выше, чем в замыкающем рейтинг ВАО.

Изменение средней общей стоимости квартир по округам столицы, 2017-2022 гг.

Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В рейтинге средней общей стоимости квартир ожидаемо лидирует Центральный административный округ. При этом было бы большим преувеличением сказать, что ЦАО застроен исключительно элитным жильем, ведь в структуре предложения центральных районов определенную долю занимают, например, квартиры в старых панельных домах. На второй строке в рейтинге расположился ЗАО: на высокую среднюю стоимость квартир в этом округе в большой степени повлияла престижность данной локации. Северо-Западный и Юго-Западный административные округа менее статусны, чем ЗАО, однако в целом жилье в этих локациях также котируется весьма высоко.

Замыкают рейтинг по средней стоимости квартир, как и пять лет назад, наиболее бюджетные и малопрестижные округа — ЮАО, ЮВАО и ВАО.

Во всех округах мы наблюдаем существенное повышение цен в экспозиции, что соответствует доминирующему тренду в указанный период. Рост цен во вторичном сегменте начался во второй половине 2018 г., и основная индексация пришлась на 2020–2021 гг. в связи с удешевлением ипотеки и снижением доходности банковских депозитов, что повлекло за собой устойчивое увеличение спроса.

В апреле этого года мы зафиксировали незначительное уменьшение средней стоимости вторичного жилья, с тех пор она остается примерно на одном уровне. Но цена предложения — это ожидания продавцов, чек реальной сделки корректируется по результатам торга в индивидуальном порядке. В 2017 г. предоставлялись самые большие за последнюю пятилетку скидки: в среднем 10%; для сравнения — в августе и сентябре 2022 г. дисконт находится в диапазоне 5–15%.

В ближайшей перспективе, в случае выхода на рынок большого количества объектов для срочной продажи, тенденция снижения цен усилится: вероятно, скидки будут предоставляться при реализации вполне ликвидных объектов, что способно стимулировать инвестиционный спрос».

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наибольшее за последние пять лет увеличение средней стоимости квартир среди всех столичных районов было зафиксировано в Хамовниках (ЦАО), где данный показатель вырос на 77%. На 74% средняя цена квартиры выросла в Даниловском (ЮАО), на 73% — в Ново-Переделкино (ЗАО).

ТОП районов столицы с наибольшим увеличением средней общей стоимости квартир по округам с 2017 по 2022 гг.

ТОП районов столицы с наибольшей и наименьшей средней общей стоимостью квартир по округам в сентябре 2022 г.

Таким образом, районом с наиболее высокой средней стоимостью квартир стал Хамовники (ЦАО) — 101,5 млн руб., а аутсайдером — Бирюлево Западное (ЮАО), в котором данный показатель в 11,4 раза меньше, чем у лидера рейтинга, и равен 8,9 млн руб.

Отметим, что по сравнению с аналогичным периодом пятилетней давности в составе локаций, вошедших в ТОП, произошли изменения. Так, лидером рейтинга 2017 г. был Арбат; в ЗАО позицию самого высокобюджетного занимал р-н Крылатское, а сейчас Раменки, наиболее дешевым был р-н Внуково, теперь Солнцево. В Северном округе статус наиболее дорогого в 2017 г. принадлежал Хорошевскому, в 2022 г. — Беговому; наиболее бюджетным р-ном в СЗАО вместо Северного Тушино сейчас является Южное Тушино. В ЮАО в пять лет назад самым дорогим считался р-н Донской, а сейчас Даниловский. В СВАО аутсайдером по цене был Ярославский, стал Алтуфьевский. В ВАО, где в сентябре 2017-го наиболее дешевым районом был Северное Измайлово, в данный момент на последней строке в рейтинге Вешняки. Кроме того, пять лет назад в Юго-Восточном округе максимальная средняя общая стоимость квартир была зафиксирована в р-не Южнопортовый, сегодня — в Лефортово.