Загородный рынок на страже капиталов

Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость анализируют загородный рынок с точки зрения инвестиций, и как инструмент, способный защитить капитал от инфляции. Каковы перспективы загородной недвижимости на фоне негативных экономических факторов?

Подводя итоги третьего квартала, необходимо отметить несколько существенных событий, с начала года определивших развитие той экономической ситуации, в рамках которой населению придется распоряжаться своими накоплениями. Массовый отзыв банковских лицензий спровоцировал оживление на рынке недвижимости в первом квартале, а уже ко второму кварталу спрос нормализовался. Но процесс еще не завершен — только в сентябре Центробанк отозвал еще четыре лицензии, возможно, к концу этого года количество закрывшихся банков достигнет пятидесяти.

По словам экономистов «Альфа-банка», рост вкладов замедлился еще в прошлом году в ответ на увеличение числа закрытых Центробанком кредитных организаций, а нестабильность на валютном рынке послужила дополнительным сигналом к сокращению сбережений на депозитных счетах. При этом информация о возможном введении валютного контроля и неуверенность в стабильности доллара в связи с санкциями, натолкнули население на мысль, что тратить безопаснее, чем копить.

Последствия российских санкций уже привели к росту цен, в первую очередь, на продукты питания. Могут быть и другие факторы, способные повлиять на удорожание товаров первой необходимости. Например, возможные поправки в Налоговый кодекс относительно нефтяного сектора могут потянуть за собой удорожание бензина, что отразится на логистике и обернется повышением цен на самых различных рынках.

Возникшие на фоне удорожания товаров массовые траты приводят к еще большей инфляции, годовое значение которой на данный момент составляет уже 7,7–7,8%. Эта ситуация препятствует повышению Центробанком процентных ставок и даже сохранению их на прежнем уровне — 8% годовых теперь оказывается под сомнением. Неудивительно, что такая тенденция приводит к нежеланию граждан хранить средства в банках, о чем свидетельствует снижение темпов роста депозитов с 20% до 8% по сравнению с прошлым годом.

«Рассматривая возможные инструменты для размещения капитала, которые могли бы заменить гражданам банки, — комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор, — мы видим, что конкурентными для загородного рынка активами могут быть валюта, и в меньшей степени городская недвижимость. А вот ПИФы и золото малоперспективны. При этом необходимо отметить, что валюта все же остается рискованным вариантом, а недвижимость уже не так привлекательна с инвестиционной точки зрения, как несколько лет назад».

По данным Департамента загородной недвижимости, количество инвесторов на одноименном рынке не растет. Плавное снижение инвестиционной активности специалисты наблюдают уже более пяти лет и объясняют следующими факторами: «Во-первых, это связано с насыщением потребительского спроса, а также снижением платежеспособности граждан после кризиса. Во-вторых, девелоперы научились грамотно рассчитывать рыночную стоимость загородных объектов, не оставляя возможности инвестору для выгодной перепродажи. В-третьих, объемы строящегося жилья и их продажи на первичном рынке мешают инвестору выйти на вторичный рынок с аналогичным продуктом по более высокой цене. Пока застройщик не распродаст весь объем товара, первичное предложение будет конкурировать с предложением инвестора на вторичном рынке» — говорит Андрей Кройтор.

Логично предположить, что частные инвестиции станут востребованы рынком в связи с трудностями застройщиков при получении банковских кредитов на строительство. Особенно это вероятно на фоне зарубежных санкций и возникшего дефицита в зарубежном кредитовании. Но если мы говорим о возможностях получения существенной прибыли от проектов загородного рынка, то важно отметить, что речь идет только о «длинных деньгах». Другой вариант — поиск редких ликвидных проектов, потенциал которых необходимо рассмотреть на самых ранних этапах реализации, что под силу только профессионалу.

При этом если в отношении инвестиционной деятельности на загородном рынке специалисты не выказывают особенного оптимизма, то надежность такого актива как недвижимость не заставляет сомневаться. Снижение покупательского спроса и цен наблюдается лишь в отдельных сегментах рынка недвижимости. Стоимость объектов в удачных проектах растет и, чтобы не допустить еще большего снижения, застройщики активно борются за качество и конкурентоспособность коттеджных поселков. Все это говорит о том, что загородная недвижимость является оптимальным инструментом для сбережения своих средств от инфляции и наиболее достойным объектом для трат на фоне бурного роста цен.