В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость подвели промежуточные итоги осени на столичном рынке вторичного жилья, на которую его игроки возлагали большие надежды. Так, специалисты выяснили, что, в частности, из-за эффекта высокой базы и насыщения ипотечного спроса количество авансов, внесенных в компании за покупку вторичной недвижимости, в сентябре сократилось на четверть в годовом выражении, а в октябре — на 30%. В результате ожидания позитивных перемен, связанные с наступлением высокого сезона на московской «вторичке», не оправдываются: если в предыдущие годы уровень спроса осенью в целом был как минимум на 10% выше в сравнении с летними месяцами, то в 2019-м активизации сегмента не произошло.
При этом, несмотря на ослабление покупательской активности, объем предложения на вторичном рынке старой Москвы не увеличивается, как этого следовало бы ожидать, а, напротив, уменьшается — на 7,9% по отношению к октябрю прошлого года. Более того, согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, число вторичных объектов, поступивших в базу компании за два первых месяца осени, снизилось в два раза по сравнению с тем же периодом 2016-го. Одна из причин заключается в том, что на «вторичке» столицы сейчас не ожидается падения цен и потенциальные продавцы жилья в условиях экономической неопределенности не спешат выходить на сделку.
Кроме того, рост ставок по банковским депозитам лишил сегмент заметной части покупателей из категории консервативных инвесторов (в относительных значениях их доля сократилась в четыре раза за год). Однако дальнейшее уменьшение ключевой ставки ЦБ, а также повышение арендной стоимости московской недвижимости ожидаемо приведут к постепенному возвращению инвесторов на вторичный рынок.
Согласно статистике Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, на протяжении этого года отмечалось ежемесячное снижение спроса в сегменте, выраженного во внесенных авансах, по отношению к аналогичным периодам 2018-го (за исключением февраля). Минимального значения этот разрыв достиг в июле (-7%), максимального — в июне (-40%). Нынешние сентябрь и октябрь вписываются в эту картину — с точки зрения покупательской активности они на 25% и 30% соответственно уступают тем же месяцам предыдущего года. При этом по числу авансовых платежей минувший октябрь оказался на 27% результативнее сентября.
Отрицательная годовая коррекция спроса на «вторичке» старой Москвы имеет ряд причин. Во-первых, ее можно объяснить эффектом высокой базы — осенью 2018-го покупательская активность находилась на аномально высоком уровне. Так, прошлый октябрь явился самым прибыльным периодом не только осени, но и всего 2018 года — тогда количество сделок на четверть превзошло аналогичный показатель октября 2017-го. Во-вторых, в текущем году не наблюдалось традиционного для сегмента оживления в связи с наступлением делового сезона: если ранее спрос в осенние месяцы суммарно как минимум на 10% превышал итоги лета, то в 2019-м этого не произойдет. Покупательскую активность нынешней осенью можно охарактеризовать как не вполне типичную: так, по числу внесенных авансов сентябрь уступил 5% августу и 15% июлю. Это связано с особенностями социально-экономической ситуации в стране вообще и насыщением ипотечного спроса в частности. Вместе с тем определенная доля потребителей, планирующих оформить кредит, откладывает выход на сделку, ожидая дальнейшего снижения ставок.
О конъюнктуре, сложившейся в сегменте к настоящему времени, рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Фигурально говоря, счастье любит тишину, а рынок недвижимости — стабильность. Социально-экономическую — когда доходы населения если не растут, то, по крайней мере, не падают, ставка ЦБ и, соответственно, ставки по ипотеке и банковским вкладам не скачут в течение короткого времени вверх-вниз, курсы валют не лихорадит и т. д. В условиях же турбулентности потенциальные участники рынка недвижимости предпочитают взять паузу. Если говорить широко, потребность в жилье, в дополнительном метраже (кому бы не хотелось добавить к своей жилплощади хотя бы 10 „квадратов“?), она есть у наших сограждан всегда, однако реалии сегодняшнего дня не очень располагают к улучшению условий проживания.
Здесь важно понимать, что на „вторичке“ львиную долю сделок занимают т.н. альтернативы, где покупатель одновременно выступает и продавцом собственной квартиры. Такого рода операции обычно предполагают доплату, издержки на переезд, ремонт, услуги риэлтора и т. д. При этом платежеспособность населения ухудшается, у многих нет уверенности в завтрашнем дне, и не все решаются выйти на сделку в подобной ситуации.
Больше того, по нашим ощущениям, ипотечный спрос в сегменте уже практически исчерпан. Те покупатели, кто планировал воспользоваться кредитом, по большей части уже это сделали. По сути, остались те люди, которые не могут позволить себе взять ипотеку, и те, кто в силу разных причин не хочет ее брать. По крайней мере, сейчас — ожидая дальнейшего сокращения процентов по жилищным займам.
Еще одна причина уменьшения спроса связана с поведением т.н. условных инвесторов, приобретающих недвижимость с целью сохранения своих финансов от девальвации. Их активность на рынке зачастую зависит от размера ставок по банковским вкладам, на которые, в свою очередь, влияет ключевая ставка ЦБ. Два года назад, в начале осени 2017-го, этот показатель был равен 9%, затем она последовательно снижалась, что привело к сокращению ставок по банковским депозитам. Часть держателей вкладов решила вместо их продления вложить свои средства во вторичное жилье (что, среди прочего, и привело к колоссальному скачку числа сделок прошлой осенью). Однако после этого ключевая ставка пошла вверх, а банки поспешили поднять ставки по депозитам, чтобы вернуть интерес потенциальных вкладчиков. В результате если годом ранее доля условно инвестиционных сделок на „вторичке“ столицы достигла 20%, то сейчас она упала до 5%. Образно выражаясь, сегодня консервирует свои накопления в недвижимости наиболее консервативная часть инвесторов: квартира представляется им максимально надежным активом, а арендный бизнес — самым понятным способом получения дохода».
Вместе с тем в профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость прогнозируют, что в ближайшей перспективе численность консервативных инвесторов на «вторичке» старой Москвы снова возрастет. Связано это с очередным витком сокращения как ключевой ставки ЦБ, так и ставок по банковским вкладам. Кроме того, на столичном рынке недвижимости в целом есть предпосылки к повышению доходности арендного бизнеса: если в этом феврале минимальная ставка найма квартиры находилась на отметке 20 тыс. рублей в месяц, то в сентябре она поднялась до 23 тыс. рублей, а к настоящему моменту — до 25 тыс. рублей.
