Жизнь после эскроу, микроквартиры и МЦД: рынок новостроек в уходящем году

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как переход на эскроу повлиял на динамику продаж в компании, поделились мнением о трендах уходящего года и ожиданиями от наступающего. Так, если в разгар покупательского ажиотажа в начале лета число заключенных сделок превышало прошлогодние показатели на треть, то к октябрю оно уступило им 17%. Впрочем, благодаря стартовавшим новогодним акциям уже в ноябре этот разрыв сократился до 3%, что дает основания ждать позитивного окончания года. 2019-й отметился не только знаковой реформой долевого строительства, но и другими событиями, всколыхнувшими рынок и общественное мнение: например, появлением микроквартир площадью чуть более 10 кв. м и открытием Московских центральных диаметров (МЦД), которые могут сделать подмосковные новостройки не только популярнее, но и ощутимо дороже.

Спрос после введения эскроу: опыт компании

После объявления о переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года девелоперы анонсировали увеличение стоимости квартир в среднем на 15%. Такие настроения заставили потенциальных покупателей быстрее решаться на сделку, а июнь стал для них последним шансом приобрести недвижимость по более низкой цене. Как следствие, в этом месяце число сделок в компании на 19% превысило майские показатели и на 33% — результаты июня 2018 года. В июле позитивная динамика сохранилась: относительно предыдущего месяца и июля 2018-го продажи показали рост на 10% и 23% соответственно.

«Из-за царившего на рынке ажиотажа спрос оказался „собран“ на несколько месяцев вперед, что вскоре подтвердили данные августа, — комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Так, количество сделок в последнем летнем месяце сократилось по сравнению с июлем на 13%, однако благодаря разогретому рынку показатели продаж оказались на 7% выше, чем в том же периоде прошлого года. Традиционное отпускное время на первичном рынке выдалось весьма активным».

В сентябре число заключенных сделок снизилось на 7% относительно августа, хотя эти цифры превысили данные сентября 2018 года на 6%. С учетом роста количества звонков специалисты компании отмечали, что на рынок пришли новые покупатели, которые не были готовы к быстрому выходу на сделку.

Октябрь продемонстрировал, что покупательское затишье может оказаться серьезным: показатели продаж снизились на 7% по сравнению с сентябрем и оказались на 17% меньше результатов октября 2018 года. «К сожалению, мы не увидели повышения спроса, характерного для осеннего периода, — говорит Валерий Кочетков. — Покупательская заинтересованность в октябре прошлого года была вызвана грядущим ростом процентов по ипотеке. Казалось бы, сейчас на фоне подешевевшей ипотеки потенциальный спрос должен активизироваться, однако в реальности покупатели ждут дальнейшего уменьшения ставок. Еще одна причина пониженного интереса — это планомерный подъем цен».

Впрочем, в ноябре ситуация стала исправляться: число сделок в компании увеличилось на 2% относительно предыдущего месяца, хотя и осталось на 3% ниже показателей ноября 2018-го. Потенциальный спрос и реальные продажи начали восстанавливаться во многом благодаря стартовавшим новогодним акциям. Правда, достичь результатов конца прошлого года пока не удалось.

Первая половина декабря прошла оживленнее, чем осень: количество сделок выросло по сравнению с ноябрем на 10%, однако при общей позитивной динамике эти данные все еще уступают 17% показателям декабря 2018-го.

Тренды и прогнозы

«Конечно, главным событием года на рынке новостроек стала реформа долевого строительства, — признает Валерий Кочетков. — Это знаковая перемена для всей отрасли, призванная решить проблему обманутых дольщиков. Но пока доля проектов, реализуемых по эскроу, не превышает 20%, и растет она небыстро. Грандиозного скачка цен, которого многие опасались, тоже не произошло. Однако в этом году были и другие, не связанные с эскроу интересные события: например, появление на рынке микроквартир площадью чуть больше 10 кв. м, которые несомненно найдут своего покупателя, или активное развитие городской транспортной системы — в частности, открытие МЦД, способное поднять стоимость подмосковной недвижимости на 15%, а продажи — на треть.

Если говорить о спросе и ценах в будущем году, то я считаю, что анонсируемое Центробанком понижение ипотечных ставок может спровоцировать всплеск покупательской активности вплоть до уровня конца 2018 года. При этом вымывание проектов, продаваемых по старым правилам, рост числа новостроек с эскроу, а также банкротство мелких застройщиков способны привести к увеличению средней стоимости квадратного метра на „первичке“ в рамках 10%. По крайней мере, общий уровень цен в 2020 году точно будет не ниже нынешних показателей».