По итогам 2020-го срок окупаемости «однушки» на вторичном рынке Москвы вырос с 16 до 19,5 лет

В ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, насколько сильно подорожало вторичное жилье в старой Москве по итогам нынешнего года — так, в сравнении с началом 2020-го средняя цена предложения «квадрата» в этом сегменте увеличилась на 11,9%, отдельно в масс-маркете прирост составил 20%. По мнению специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, потенциал для значительного роста стоимости квартир на вторичном рынке уже исчерпан, и с наибольшей вероятностью в 2021-м средние показатели останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный прогноз — колебания цен в диапазоне от -5% до +5%, на их повышение или снижение могут повлиять факторы разной направленности (с одной стороны, доступная ипотека и низкие ставки по банковским вкладам, с другой — ухудшения в сфере экономики).

В качестве одного из основных аргументов против существенного роста цен в 2021 году специалисты компании приводят расчеты по срокам окупаемости квартир и доходности от сдачи их в аренду. В конце 2019-го средний срок окупаемости типовой вторичной «однушки» был равен 16 годам, а доходность составляла 6,2% годовых. К нынешнему моменту эти показатели изменились до 19,5 лет и 5,1% соответственно. В ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в случае дальнейшего роста цен вторичный рынок начнут покидать покупатели-инвесторы.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в начале нынешнего года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья столицы составляла 212,1 тыс. рублей, к концу 2020-го она увеличилась на 11,9%, до рекордно высокого уровня — 237,3 тыс. рублей. Наиболее заметный прирост за отчетный период наблюдается в категории 1-комнатных квартир — на 14,8%, с 200,9 тыс. рублей за «квадрат» до 230,5 тыс. рублей. Среди прочих округов старой Москвы лидером по удорожанию 1 кв. м на «вторичке» стал СЗАО (+13,3%, со 197,4 тыс. рублей до 223,7 тыс. рублей), а самый скромный прирост цен наблюдается в ЦАО (+7%, с 422,5 тыс. рублей до 452 тыс. рублей). Если же проанализировать отдельно массовый сегмент жилья, то здесь, согласно подсчетам специалистов компании, стоимость экспонируемых объектов с начала года выросла в среднем на 20%.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Сейчас мы наблюдаем на „вторичке“ ситуацию, схожую со сценарием конца 2014 года, — тогда резкий скачок покупательской активности также привел к повышению цен на жилье. Однако после ажиотажного роста наступил ожидаемый спад — напомню, что лето 2015-го мы считали „дном“ по уровню потенциального и актуального спроса. Как следствие, на вторичном рынке начался период постепенного, практически незаметного снижения цен, продолжавшегося несколько лет, с 2015-го до 2018-го. Это один из главных парадоксов „вторички“: рост цен здесь может быть крайне быстрым, однако обратный процесс — уменьшение стоимости квартир из-за ослабления спроса — растягивается на годы, так как продавцы в этом сегменте крайне неохотно соглашаются на уступки.

На данный момент мы также наблюдаем во вторичном сегменте подъем цен, однако, по нашим наблюдениям, потенциал для их роста уже исчерпан.

Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год — средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности. Менее вероятный сценарий — колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.

Среди первых — кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на „вторичке“ остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен. Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, — в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».

В качестве еще одного довода, исключающего в следующем году столь же мощный рост, как в 2020-м, специалисты компании приводят наблюдения по поводу нынешних сроков окупаемости квартир и получаемой от этого доходности. Вследствие, с одной стороны, увеличения стоимости вторичного жилья в столице, а с другой — снижения ставок найма, показатели доходности от сдачи жилья в аренду за год уменьшились.

Так, в конце 2019-го средняя стоимость предложения типовой 1-комнатной квартиры на вторичном рынке столицы составляла 7 млн рублей (статистика Аналитического центра компании), в то же время среднерыночная ставка найма «однушки» в массовом сегменте, по данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, была равна 36 000 рублей в месяц. В результате «чистый» срок окупаемости такой квартиры, без учета дополнительных трат (коммунальные платежи, расходы на ремонт и обустройство жилья, уплата налогов и прочее) составлял чуть больше 16 лет. А средний размер доходности от сдачи объекта в аренду, соответственно, был равен 6,2% годовых.

Однако на данный момент ситуация совершенно иная: средняя цена предложения стандартной «однушки» на «вторичке» старой Москвы повысилась до 8,2 млн рублей, в то время как усредненная арендная ставка такого лота снизилась до 35 000 рублей. В итоге срок окупаемости типовой 1-комнатной квартиры вырос до 19,5 лет, а доходность, наоборот, уменьшилась — сейчас она составляет 5,1% годовых.

Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Сейчас мы наблюдаем на рынке недвижимости совершенно нестандартную ситуацию: обычно ценовая динамика во вторичном сегменте и в сегменте аренды совпадает — к примеру, в кризисные периоды мы наблюдаем снижение как стоимости жилья, так и ставок найма, при восстановлении рынка недвижимости — их рост.

Однако в 2020-м изменение цен в этих двух сегментах оказалось разнонаправленным, что привело к заметному уменьшению доходности квартир. В таких условиях исключается дальнейший рост цен, ведь нынешние показатели по окупаемости и так являются предельно низкими.

В противном случае — при увеличении стоимости „вторички“ — из этого сегмента начнут уходить покупатели-инвесторы, так как вложение средств в недвижимость будет приносить им меньшие дивиденды, чем раньше».