Спрос на первичное жилье в максимальной степени готовности достиг в Москве 48%, в Подмосковье 82%, проекты на стадии котлована теряют свои преимущества

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение и спрос на жилье в столичном регионе в зависимости от стадии возведения домов. Так, доля экспонируемых проектов на этапе монтажа этажей в старой Москве за год снизилась на 21 п.п., до 25%, зато количество объектов на финальной стадии строительства выросло на 13 п.п., до 55%. На готовые дома приходится и основная часть продаж в прежних границах столицы — 48%. Еще ярче эти тенденции проявились в Подмосковье: там число проектов на этапе монтажа этажей сократилось на 59 п.п., до 23%, а доля домов на стадии отделки поднялась с 6% до 60%. При этом подавляющее большинство покупателей в области — 82% — выбирает проекты именно в максимальной степени готовности. По прогнозам экспертов компании, превалирование готовых домов в спросе будет усиливаться: изменение финансовой модели деятельности застройщиков после 1 июля 2019-го может привести к корректировке цен, в результате которой разница в стоимости жилья в проекте на стадии котлована и в построенном доме окажется несущественной. Как следствие, до 60% покупателей в Московском регионе отдадут предпочтение готовому жилью.

Предложение

Доля проектов в предложении
Стадия готовности	Локация	Март 2018 г.	Март 2019 г.
Котлован	Москва	12%	20%
	Новая Москва	20%	24%
	Подмосковье	12%	17%
Монтаж этажей	Москва	46%	25%
	Новая Москва	76%	31%
	Подмосковье	82%	23%
Отделка/введен в эксплуатацию	Москва	42%	55%
	Новая Москва	4%	45%
	Подмосковье	6%	60%

За прошедший год доля проектов на начальной стадии строительства выросла во всех локациях столичного региона. Значительнее всего она увеличилась в старых границах города — на 8 п.п., до 20%.

Динамику объясняет заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков: «В первом полугодии 2018-го девелоперы направили свои силы на получение разрешений на строительство, что привело к планомерному выходу новых проектов. Мы наблюдали активность на всех территориях, однако в Москве она ожидаемо оказалась чуть выше. Впрочем, есть основания полагать, что в ближайший год число проектов на стадии котлована снизится примерно на треть: во-первых, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ возможны задержки с выходом новых жилых комплексов, а во-вторых, количество игроков рынка будет уменьшаться».

Процент объектов, находящихся на этапе монтажа этажей, за год сократился во всех локациях в диапазоне от 21 до 59 п.п. Максимальное изменение — с 82% до 23% — было зафиксировано в Московской области. В то же время доля проектов на стадии отделки помещений либо уже введенных в эксплуатацию существенно выросла, особенно в ТиНАО (с 4% до 45%) и Подмосковье (с 6% до 60%).

«После того, как Минстрой опубликовал критерии, касающиеся достройки жилья по старым правилам, начался усиленный процесс строительства, — рассказывает Валерий Кочетков. — Для того, чтобы работать без перехода на эскроу-счета, готовность проекта должна составлять не менее 30%. Вполне логично, что за год мы увидели серьезное уменьшение доли домов на этапе монтажа и увеличение их числа на стадии завершения строительства. В столице на готовые объекты и так приходилась значительная часть предложения, а вот присоединенным территориям и области здесь пришлось сделать рывок».

Спрос

Доля проектов в спросе
Стадия готовности	Локация	Март 2018 г.	Март 2019 г.
Котлован	Москва	10%	18%
	Новая Москва	21%	20%
	Подмосковье	12%	4%
Монтаж этажей	Москва	45%	34%
	Новая Москва	73%	40%
	Подмосковье	78%	14%
Отделка/введен в эксплуатацию	Москва	45%	48%
	Новая Москва	6%	40%
	Подмосковье	10%	82%

Спрос на проекты на стадии котлована показал за прошедший год разнонаправленную динамику в зависимости от локации. Так, в старых границах города он вырос на 8 п.п., до 18%, в Новой Москве снизился на 1 п.п., до 20%, а в Подмосковье отрицательная коррекция оказалась еще более существенной: минус 8 п.п. и всего 4% продаж.

«Популярность подмосковных проектов на начальном этапе строительства упала из-за рисков банкротства некрупных застройщиков, — комментирует Валерий Кочетков. — В этой локации, в отличие от Москвы и ТиНАО, не так широко представлены сильные игроки рынка. Рост доверия со стороны потенциальных покупателей тут возможен в случае прихода девелоперов с именем и старта продаж по новым правилам. Что касается Москвы в ее прежних границах, то многие проекты, вышедшие здесь до второй половины 2018 года, не устраивали покупателей по тем или иным причинам, из-за чего сформировался отложенный спрос. Сейчас клиенты более требовательные, они даже готовы платить больше, чтобы получить желаемое, и с появлением нового привлекательного предложения накапливаемый спрос стал реализовываться, что привело к подъему продаж».

За год востребованность объектов на этапе монтажа этажей сократилась повсеместно, но заметнее всего она упала в Московской области, где спрос на квартиры в таких домах уменьшился с 78% до 14%. Зато готовые подмосковные жилые комплексы стали популярнее на 72 п.п.: если в марте 2018-го недвижимость в подобных проектах приобретали 10% покупателей, то сейчас — 82%. Спрос на объекты на стадии отделки или введенные в эксплуатацию вырос также в Москве (на 3 п.п., до 48%) и ТиНАО (на 34 п.п., до 40%).

«Из-за банкротства крупного подмосковного застройщика в прошлом году, а также неясных перспектив у мелких игроков рынка спрос в области однозначно сместился в пользу готового жилья, — говорит Валерий Кочетков. — Что касается Москвы, там основную долю рынка занимают проекты комплексной застройки, где уже есть построенные и реализованные очереди. Интерес к ним со стороны потенциальных покупателей также подогревается именами крупных компаний, которые стоят за этими объектами. Поэтому здесь сохраняется относительно стабильный спрос на всех этапах возведения жилья. Впрочем, после изменения финансовой модели строительного бизнеса можно ожидать корректировку цен, которая приведет к тому, что разница в стоимости квартир в проекте на стадии котлована и в построенном доме перестанет быть существенной. Как результат, мы предполагаем, что по региону в целом до 60% покупателей в ближайшем будущем отдадут предпочтение готовому жилью».